麓山别墅浅析1629417256.pptVIP

以上看出，长沙市场现以综合性产品为主导，纯别墅产品为次，纯独产品更为市场稀缺性产品 未来政府对土地管理进一步的加强管理，开发纯独产品项目将越来越少，纯独产品更为稀缺 资源比较论(南城） 资源比较论（麓南） 资源比较论（望城） 决定产品档次的根本区别 　　决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽相同。目前，长沙别墅市场的发展趋势主要以二环以外为主，河西板块、南城板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大，这主要因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相对较好及产品的纯粹性较强所致。 园林风情、建筑主题 依靠原生态森林水景地块开发的项目，在园林风格上多采用保留原始生态植物的园林风格加以人工浓缩的山石布景，最典型的是环绕岳麓山周边的项目，譬如麓山别墅、迪亚溪谷、岳麓山公馆等。　　此外，园林的异域风情浓郁，主要以适合长沙气候的植物为特色，明显的亚热带常绿园林风情，再加以适合各种建筑特色的小区主题浓缩山水，以达到彰显主题和卖点的特色。　　长沙别墅的建筑风格各有千秋，其中主要以欧式风格为主，这种建筑风格源于对欧洲物质文明高度发达的向往。中式建筑风格所占的比重相对较小，主要存在于低密度的园林式别墅类型中，如星语林汀湘十里、万科西街三期。 以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限，独栋四面开花 根据所掌握的市场数据来看，目前，长沙别墅产品供应量达到了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1793套；叠加别墅为488套, 占到全市的8.84%，是目前长沙别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限，目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚溪谷等项目推出了一定的体量。对于独栋来说基本上所有项目都有独栋别墅，但真正意义上的纯独栋项目并不多，主要以绿城青竹湖、阆峰云墅、好望谷、岳麓山公馆、麓山别墅为代表。 竞争项目资源及主题评论 都是品牌开发商，实力接近 都有表现优秀的山地、水景资源 建筑风格各异，但档次定位相近 竞争力相近 推广力度相近 岳麓山历史考证 岳麓山在长沙市区之西，东临湘江，面积约8平方公里，古人赞誉其“碧嶂屏开，秀如琢珠”。唐宋以来，岳麓山即以林壑幽美，山幽涧深闻名。六朝罗汉松、唐宋银杏、明清松樟相当著名；爱晚亭、清风峡、蟒蛇洞、禹王碑、岳麓书院等景观闻名遐迩。这里还葬有黄兴、蔡锷等著名人物。岳麓山春天满山葱绿、杜鹃（市花）怒放；夏日幽静凉爽；秋天枫叶流丹，层林尽染；隆冬玉树琼枝，银装素裹，四季风景宜人 岳麓书院在山之东麓，始建于宋开宝九年（976年），朱熹、张 主讲期间是全盛时期，有学生千人，成为宋代四大书院之一。清光绪二十九年（1903年）改为高等学府，后又变成高等师范学校。1925年改为湖南大学。书院现存古建筑尚有御书楼、文昌楼、半学斋、十彝器堂、濂溪祠、湘水校经堂、自卑亭等，让人缅怀书院辉煌历史。 岳麓山——湖湘文化中兴之地 人创造文化 人杰而地灵、地灵才可人杰，相互佐证 岳麓山中兴了湖湘文化、湖湘文化成就了岳麓山 他们中兴了湖湘文化，或者说岳麓山成就了他们 他们是：曾国藩、左宗棠、黄兴、蔡锷、毛泽东等等近代名人 千百年楚材导源于此 “惟楚有才,于斯为盛”，更是因为岳麓山创造了他们才得到认同 风水之说，地灵创造人杰 营销推广主题 戏于山水之间 居于龙腾之地 一篇沁园春-雪尽解湖湘英雄文化 麓山别墅的诉求 毛泽东毫无疑问是湖湘英雄文化的标志 沁园春-雪毫无疑问是湖湘文化（敢为人先）标志之作 尽显麓山别墅英雄之地、龙腾之地的独特个性 曾国藩的家书（修身-齐家-治国-平天下） 营销推广思路 1、长沙别墅项目遍地开花，竞争激烈 2、营销手段同质 3、从分析得出长沙别墅竞争停留在价格、地段、园林风格、建筑风格、建筑密度、容积率、自然风景等自身优势 4、以上优势各有千秋，但同质更多 5、市场竞争力极其相近，客群相近 6、麓山别墅已经处于红海之中 麓山别墅土地重新解密 区域文化产生机会、生活品味产生机会 智慧的传承与创造 特色湖湘文化资源整合，实现高端客户追求地灵人杰的区域风水效果 打造“湖湘中兴文化馆”会所文化丰富人们的品味 物业管理体现品质的尊容，多层面的人杰居住感 东方人居的先行者 戏于山水之间，居于龙腾之地 策略 文化比较论 营销比较论 资源比较论 营销比较论 高端物业在营销策略上一般分为三种策略 1、品牌整合营销 2、产品资源整合营销 3、形象扩张整合营销 营销存在的产品差异 营销存在的价格