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房屋产权转让各方案的浅析及其优缺点 案情简介： 两老有两女，每女均育一子。老屋动迁，分房A 、B、C、D 四套，女1 分得A 、B 两套；女2 分得C、 D 两套。女2 不忍老太无房，将其与女2 之子共列C 套房之产证中。女1 因股市亏损将B 房出售，并骗得 两老50 余万元补偿款。但女1 仍觊觎老太名下房产。现女2 为了保护其所分得房产，该如何做呢？ 以下给出三个方案，仅供参考。 方案一：赠与 1、房产赠与的第一步，先要对房屋价值进行评估，评估机构会参造同地区房屋的平均单价和房屋的适用 年限等情况综合判断，最终获得一个近似于市场价的评估价格。经评估机构评估后，会给委托方一方 评估报告。委托评估的费用，按评估后的房屋总价为基准按累进制计算，收费依据是“沪价房(1996) 第088 号”。若总价为200 万的房子，评估费为7500 元。此评估价格的作用是，作为各项税金、手续 费计算的基础。房价评估机构可在网上公布的机构中选任，也可让房屋所在地的房产管理部门推荐。 2、房产赠与第二步是，赠予人和受赠人订立房产赠予合同，并经公证机构公证。公证机构可以选择房产 所在地的公证机构，也可以选择最近最方便的任何一个公证机构。我国的公证机构不划分地域和管辖， 所以可以任意选择一个自己认为可合适的公证机构，对赠予合同进行公证。 依据发改价格[2013]1494 号文，涉及房产赠予的公证费用按如下标准收取（2013 年10 月1 日起执行）： 受益额20 万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20 万元不满50 万元的部分，按不超过1%收取； 超过50 万元不满500 万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500 万元不满1000 万元的部分，按不超 过0.5%收取;超过1000 万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取。 若赠与部分的房产价值100 万的公证费依据上述标准计算后，费用总额为9400 元。 3、第三步是将经公证的赠予合同、房产估价报告、房产证原件、赠与人和被赠与人的身份证、变更登记 申请书，交予房产交易中心房产过户登记窗口。按要求填写《个人无偿赠与不动产登记表》，并依其要 求去税务部门的缴税窗口办理缴税事宜。拿到缴税凭证后，再交回过户登记窗口校验。 4 、第四部是交税。将填写的《个人无偿赠与不动产登记表》、经公证的赠与合同、双方身份证交缴税窗口。 赠与房产的需要缴纳的税费主要是契税，并应全额缴纳 （此处是否可减半请咨询房产交易中心），依据 是国税发[2006]144 号文。缴纳的契税是按经评估后的需要赠与的那部分房产价值计算，契税的税率为 3% 。若赠与部分房产价值为100 万的，需要缴纳3 万的契税。印花税为赠与部分房产价值的万分之五， 若价值为100 万，印花税为500 元。拿到缴税凭证后交过户登记窗口，办理过户手续。在缴税窗口， 还需要办理免缴营业税的手续。 5、第五步是在交完税费后，拿着相关凭证到过户窗口办理过户手续，并交过户的费用。主要有产权证工 本费约85 元；手续费约6 元/每平方米*房屋面积；测绘费约0.5 元/每平方米*房屋面积；权证贴花税 5 元；以及其他费用，具体的收费标准请咨询交易中心。 房产赠与的缺点：房产受赠后如需转卖的，在转卖交易中要缴纳受赠部分房产出售价的20%的个人所得税 （依据：国税发[2006]144 号）。若赠与时房产总价200 万，其中100 万为赠与部分，出售时房价300 万， 其中 150 万的个人所得税按20%缴纳，那就要多缴纳约30 万的个人所得税 （其中可减去赠与中发生的各 项税费）。 房产赠与的优点：在赠与人有多个继承人的情况下，生前将房产赠与受赠人后，可不发生继承的效力。赠 与的房产过户中，费用相对较少。若算上出售后的个人所得税那就不划算了，若不出售的尚可算得交经济。 1 赠与房产的公证中要注意的事项：赠与人的房产若是属于夫妻共同财产的，房产登记证上的赠与人必须以 夫妻两人共同作为赠与合同中的一方。否则，该赠与合同的效力有瑕疵。因为，作为夫妻共同财产，一方 的处分行为效力处于不确定的状态，最终会影响到受赠人。具体到你们家的情况，就是要外婆和外公一起 去公证处签订赠与合同。 建议：在可以采取买卖或继承的情况下，不建议选择赠与房产。弊端非常清楚，受赠后转卖需要付出高额 的代价。如果对转卖房产非常看重的，切不可选择。