【资产评估】第6章 房地产评估.ppt

2、投资利息与投资利润的计算 利息与利润应以总投资作为基数，总投资不考虑其资金来源。计息时最好分时间段计息。如分段较困难，可假设为均衡投资，则： 利息额＝投资总额×50％×土地开发月数×月利息率。 投资利润率通常以房地产开发企业行业平均利润水平为依据取值,并结合市场供求状况确定. … 1 2 3 N 土地使用权一般不存在实体性贬值和功能性贬值，只是在市场极度疲软的情况下，可能会出现土地使用权的经济性贬值。 投资额 时间 总体思路：建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑,通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。 适用范围：成本法一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。 建筑物评估的成本法 二、建筑物成本构成 建筑物成本通常可归纳成以下五个方面 （一）前期费用:规划费用、勘察费用等、招标费用。 （二）建筑安装工程费。 建筑安装工程是指建筑工程（结构部分、基础部分、装饰部分）和建安工程（管道、电气等）. （三）其他费用 （四）间接费用。 在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税[已废止]及合理利润计算在内。 （五）合理利润 合理利润是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润。 应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑