中海地产-浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段_[全文].docVIP

浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段 2010年8月 目录 一、什么是管理 二、房地产开发项目的成本管理 三、前期开发成本及控制简述 四、设计阶段对建安成本的管控 五、招标阶段对建安成本的管控 一、什么是管理 管理是指使活动完成得更有效的过程。这里的过程表示管理者发挥的职能，概括地称为计划、组织、领导、控制。 效率是管理极其重要的组成部分。管理还必须使活动的实现预定的目标，即追求活动的效果。 对成本的基本认识 集团性地产公司的成本管理体系 集团性地产公司的成本管理思路 （一） （二） （三） 二、房地产开发项目的成本管理 （1） 房地产的全成本 概念和范围 （一）对成本的基本认识 （2） 房地产成本 管理的特点 （1）房地产项目的全成本概念和范围 房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。 （1）房地产项目的全成本概念和范围 项目的开发成本基本可以分为六大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。 工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。 （2）房地产项目成本管理的特点 1、房地产项目的特点 唯一性 2、房地产项目成本的特点 个性大于共性还是共性大于个性？ 影响因素有哪些？ 3、房地产项目成本管理的特点 大家思考 （二）集团性地产公司的成本管理体系 1、成本管理架构 2、成本管理制度 1、成本管理架构 在总部成立项目成本 管理工作小组 总部发展管理部为项目 成本管理日常工作机构 总部各部门的职责分工 建立总部组织架构 财务资金部 投资管理部 规划设计中心 发展管理部 营销策划中心 中海总部 1、成本管理架构(中海) * 万达组织机构 副总裁 副总裁 商业规划研究院 发展部 商务部 办公室 人力资源部 信息工程部 企业文化部 各地项目公司 各地商业管理公司 各地影城 各地百货公司 董事会 董事长 总裁 副总裁 副总裁 影视投资公司 成本控制部 项目管理中心 商业管理公司 审计部 电影院线公司 酒店建设公司 投资证券部 华夏时报传媒公司 万千百货公司 各地产物业公司 各地酒店 股东大会 监事会 董事会秘书 财务部 各公司财务部 商业地产研究部 法律事务部 安全监督及客户服务部 各公司成本部 1、成本管理架构(万达) 万达成本控制部 成本目标组 招标合约组 过程控制组 集中采购组 指导检查组 1、成本管理架构(万达) 1、成本管理架构 部门 工作职责 投资管理部 负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。 营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 1、成本管理架构（中海） 财务负责人统领本公司的成本管理工作 各地区公司应根据本公司架构和部门 分工，建立有效的部门成本归口管理 责任制，把目标成本分解落实到相应 部门。 执行统一成本科目 建立地区公司组织架构 1、成本管理架构（万达） 成本负责人统领本公司的成本管理工作 各城市公司应根据本公司架构和部门 分工，建立有效的部门成本归口管理 责任制，把目标成本分解落实到相应 部门。 执行统一成本管理制度 建立城市公司组织架构 2、成本管理制度 1、中海的成本管理制度 2、万达的成本管理制度 万达材料\万达成本管理制度-文字稿1/a.doc 中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度（定稿） 万达材料\成本审批权限和时限.xls 万达材料\成本管理操作手册.doc （三）集团性地产公司的成本管理思路 1、全过程成本管理 2、动态成本管理 1、全过程目标成本管理（中海） 可研阶段 市场定位阶段 规划设计阶段 施工阶段 初步设计完成后，地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测，作为施工阶段的成本控制目标。 批复定位报告后15个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测，各小组成员按照分工进行审核，作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标。 完成土地吸纳后10个工作日内各类表格，经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。 在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收