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5、认购书签订后业主可以退订并获得双倍定金的情形： （1）约定期限内未具备预售条件； （2）商品房权利受到限制； (在签认购协议书前未告知) （3）业主的合理要求被拒绝； （4）约定不清或操作不当导致一房二售。 6、认购书签订后业主可以退订并退还定金的情形： （1）开发商与业主不能就合同内容达成一 致意见； （2）因不可归责任何一方的原因导致业主无法取得按揭贷款； （3）限购； （4）浙江省高院意见：调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。 7、该类案件的争议焦点 （1）认购书的效力； （2）认购书还是买卖合同； （3）哪一方的原因导致未能签约； （4）违约责任的追究。 二、商品房买卖合同 1、商品房买卖合同被确认无效的主要情形 （1）未取得商品房销售预售许可证（可以补正，但从什么开始生效） 例外情形：最高院关于国有土地使用权合同纠纷司法解释第25条的规定。 （2）恶意串通情形下的一房两售恶意串通。 2、商品房买卖合同被撤销的情形 （1）权利有瑕疵，如存在抵押权、地役权 （2）广告、楼书中有重大欺诈 3、部分条款被认定无效或撤销 《合同法》第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《合同法》第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《合同法司法解释二》第九条　提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。 《合同法司法解释二》第十条　提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 4、司法实践中争议的问题： （1）非经营性房地产开发项目分割销售合同的效力（A38 条的理解）； （2）使用权转让协议的效力； （3）期房的转让。 5、该类案件的争议焦点 （1）合同是否有效或可撤销； （2）怎样区分物权效力和债权效力。 5、该类案件的争议焦点 （1）合同是否有效或可撤销； （2）怎样区分物权效力和债权效力。　 《买卖合同司法解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 三、商品房广告 1、商品房广告构成要约的三要件 （1）所涉内容是否为商品房开发规划范围内的房屋及相关设施； （2）说明和允诺是否具体确定； （3）是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 2、该类案件的争议焦点 （1）销售广告是否构成要约？ （2）开发商的免责声明是否可以免责？ （3）赔偿标准。 四、交付条件 1、合同约定 2000版合同 　第八条 交付期限 出卖人应当在＿＿＿年 月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：　　 　（1）该商品房经验收合格。　 　（2）该商品房经综合验收合格。　　 　（3）该商品房经分期综合验收合格。　　 　（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 新版合同（征求意见稿） 第十条 交付时间和条件 （一）出卖人应当在 ____ 年 ____ 月 ____ 日前向买受人交付该商品房。 （二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 、 、 项所列条件： 1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； 2、司法实践中所认定的交付使用条件 （1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明； （2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件； （3）用水、用电、用气、道路、 ?排污等，