北京嘉禾国信大厦前期定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场比较法 【说明】：市场比较法将本项目各项指标设定为系数1，与市场中竞争项目进行比较，若此项指标优于本项目，则修正系数小于1，若此项 指标劣于本项目，则修正系数大于1，以此方法修正各个项目租金价格，使本项目得到在市场中所处位置及相应的租金水平 本项目物业费暂按24元/平米.月估算 ·经过修正之后的租金价格为5.3元/平米.天 ·建议本项目依据与竞争项目的比较、分析，确定： 平均成交租金为5.3元/平米.天 租金成交范围在4.8-5.9元/平米.天之间 ·按照本项目二装后价格￥18000元/平米（估算）进行折算，此租金水平能够保证业主方9.0%的投资回报率 ·根据租赁阶段、客户资质、租赁面积大小的不同，可在租赁成交价的基础上给出0-3个月免租和0-1个月装修期，增加谈判灵活度和吸引重要客户的筹码 西 ⑧ 166㎡ 租赁策略 西 ② 170㎡ 西 ③ 170㎡ 西 ④ 170㎡ 西 ⑤ 170㎡ 西 ⑥ 170㎡ 西 ⑦ 170㎡ 东 ② 180㎡ 东 ③ 180㎡ 东 ④ 180㎡ 东 ⑤ 180㎡ 东 ⑥ 180㎡ 东 ① 248㎡ 东 ⑦ 280㎡ 西 ① 248㎡ 写字楼标准层 分割示意 【说明】：以上面积为按照70%使用率计算的建筑面积 北 西 ⑧ 166㎡ 西 ⑧ 166㎡ 租赁策略 西 ② 170㎡ 西 ③ 170㎡ 西 ④ 170㎡ 西 ⑤ 170㎡ 西 ⑥ 170㎡ 西 ⑦ 170㎡ 东 ② 180㎡ 东 ③ 180㎡ 东 ④ 180㎡ 东 ⑤ 180㎡ 东 ⑥ 180㎡ 东 ① 248㎡ 东 ⑦ 280㎡ 西 ① 248㎡ 写字楼标准层 分割示意 【说明】：以上面积为按照70%使用率计算的建筑面积 北 南侧电梯厅外的空间并入东?单元 北侧电梯厅外的空间可做小型景观休息区 租赁方式 结合市场需求特点，建议本项目将标准层平面以柱距为分隔线，分割为东侧7块，西侧8块单位面积，最小单位面积为166平米，如前图所示（P30页） 将F3-9层办公层划分为中高低区 表：竞争项目开间面积统计表 受到目标客户承租能力的限制，区域内竞争项目开间面积普遍较小，最小是长保大厦项目，最小单位面积仅为45平米，最大为乐成中心项目，最小单位面积为300平米 各项目单位面积均可自由组合 租赁策略 高区：F8-9层，1/2层组合租赁 中区：F6-7层，1/4层组合租赁 低区：F3-5层，灵活分割，自由组合 交付标准建议 序号 项目 装修内容 1 公共区域 精装修 2 天花 提供吊顶 3 墙面 白墙，乳胶漆 4 地面 水泥地面 5 空调 风机盘管安装到公共区域，风管、冷却水管安装到办公区域 6 消防 烟感、喷淋安装到办公区域 7 照明 照明灯具安装到位 8 隔断 在散租客户确定租赁单元面积后，甲方负责安装隔断到位 9 户门 安装到位 10 信息能源点 弱电甩线至楼层竖井内 11 面板/强弱电箱 照明/空调控制面板安装到位，强弱电箱安装到位 散租楼层可按照每35平方米一个风机盘管的标准进行设置。 可以先不安装到位，根据客户承租面积后的装修要求再提供。如果客户实际需求超过上述标准，多出部分可由客户向甲方购买。 办公区域 甲方可按上表中标准交房即可 （图片示意） （图片示意） 待散租客户确定租赁单位后 甲方将隔断安装到位 底商部分 街道名称 分布物业类型 商业业态 商业租金水平 （元/平米 天） 广渠门内大街 写字楼底商 银行 8-10 超市 3 餐饮 4-8 白桥大街 住宅、学校、底商 便利店 3-4 餐饮 4-6 东花市南里路 住宅、底商、公园 生活配套 6-10 便利店 3-5 东花市大街 写字楼、住宅、娱乐中心 娱乐休闲 6-8 本案周边商业市场情况如下表所示： 项目周边餐饮类业态的租金集中在4-8元/天/平方米之间； 超市、便利店的租金集中在3-5元/天/平方米之间； 金融服务的租金为8-10元/天/平方米之间；； 生活配套的租金为6-10元/天/平方米之间；； 休闲娱乐的租金集中在6-8元/天/平方米之间； 银行 咖啡厅 饼房 建议此部分空出，以保留大堂的完整展示。增强大堂的空间尺度感和奢华感。 首层商业业态分布图 A（中餐） B（日韩类餐饮） C（中餐） 外挂 电梯？？ 二层商业业态分布图 地下一层商业业态分布图 食街 此处面积适合作为食街使用。注意排烟、排爆等工作细节即可。 楼层 业态 租金（元/天/平方米） B1 食街 2-2.5 F1 银行 12 咖啡 6-7 饼房 7-8 F2