固安-嘉德融.PDF

2018 京津冀城市进入研究分析报告 北京嘉德融房地产服务集团 2018-1 研究背景 嘉德融在北京、环京房地产市场进入冰点的大环境下，如何去寻找新的发力点 2017年迎来了史上最严厉限购年 ，未来政策短期内已然持续成大概率事件 ，嘉德融作为以北京、环 京为发展核心的代理行 ，如何在市场竞争中抢占先机、寻找新的业绩增长点 ，已显得尤为重要。 行业进入新常态 城市分化 经济增速换挡，外部环境趋于复杂 城市发展阶段不同 行业由高速增长迈入平稳增长阶段 城市需求空间不同 全国性机会不再， 需 市场价格上涨动能分化 捕捉点状及结构性机会 需求结构存在差异 城市群战略意义提升  城市内部分化 是未来城镇化的主体形态 不同板块的规划、量价、产品等差 异明显 ，未来潜力各异 我国生产力布局和新的经济增长点 都将围绕城市群进行 要求更细颗粒度的城市板块研究 群内城市功能定位各异 ，发展路径 未来各不同 实现京津冀协同发展，是面向未 来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制 创新的需要，是探索完善城市群布局和形态、为 优化开发区域发展提供示范和样板的需要，是探 索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环 境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进 环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要， 是一个重大国家战略。 ——京津冀协同发展工作座谈会 研究背景 目前京津冀城市群为以京津为核心城市，整体已经由城市外溢阶段向城市群阶段发展，未来 核心城市将与周边城镇产生更密切的社会经济联系，呈现圈层空间组织形式。 强核阶段 外溢阶段 城市群 大都市带 京津冀 城市群 发展阶段 阶段一 强核高聚合力 阶段二 单城市扩散阶段 阶段三 城市群网状辐射 阶段四 多中心大都市带 核心城市是经济、交通与信 由于投资扩大 ，交通体系完 随着城市之间各种联系加强 城市群内多个超大城市和较 息聚集地 ，此阶段虹吸效应 善 ，核心城市产生强辐射力 ， （人流、交通与金融信息密 大城市成为区域经济发展、 大于溢出效应 ，即区域内各 向城市边缘及周边小城市形 度加大 ），形成地区内城市 金融贸易及信息技术强大的 类资源全部流入核心城市 成新城新区 ，溢出效应显现 群的网状式辐射 集聚与扩散中心 城市群核心城市影响研究逻辑 核心城市圈内城市易受核心城市引发而来的需求外溢性冲击，但其当前市场的量级也恰恰反 映了外来因素和城市自身因素的双重影响 限购限贷政策变化 距核心城市距离 都市核 需求外溢压力 土地人