物业管理条例一精品.pptVIP

针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用，损害全体业主的利益，影响物业管理企业正常管理活动的问题，《条例》规定： 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 七、关于物业的使用与维护 针对实践中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，违法进行装饰装修，损害物业管理区域内公共利益的行为，《条例》对物业的使用与维护作了六个方面的规定： 一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。 业主依法确需改变的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业； 物业管理企业确需改变的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 二是，业主、物业管理企业都不得擅自占用、挖掘物业管理区域内地道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者共同利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 三是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 因维修养护需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 四是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 五是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 六是，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 八、关于物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号］规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。” 4年多的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。 但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题。 对此，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 九、关于法律责任（民事与行政） 《条例》涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。 对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则； 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。 比如：对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给他人，擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益，没有采取简单的由国家没收，而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；由此给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 业主大会规程 *一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 *业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 *业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 *业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设