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第七节 房地产抵押管理 《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改城市城市房地产抵押管理办法的决定》修正）。 一、房地产抵押的概念 抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押存在两种特定的情况与方式：一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押（按揭）。 目录 二、房地产抵押的主要原则 1、应当遵循民事法律原则（在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人）；2、房产、地产抵押权设定应当一致；3、抵押人所担保的债权不得超过其抵押的价值（可重复抵押但不能超过总的价值）。 三、房地产抵押的设定 《城市房地产抵押管理办法》第八条规定下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。 目录 四、房地产抵押合同 特别规定： 1、预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 2、以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3）已投入在建工程的工程款；4）施工进度及工程竣工日期；5）已完成的工作量和工程量。 3、抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。 目录 五、房地产抵押登记? 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；2、抵押登记申请书；3、抵押合同；4、国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；6、可以证明抵押房地产价值的资料；7、登记机关认为必要的其他文件。　 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 六、抵押房地产的占用、管理与处分 目录 第八节 房地产权属登记 房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度。 一、房屋权属登记分六种：总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。 房地产权属登记的要求： 1、各地实施总登记、验证、换证，县级以上人民政府应在规定期限开始之日30日前发布公告； 2、新建房屋，应在竣工后3个月内提出初始登记申请； 3、申请转移登记的，应在所有权主体发生转移之日起90天内提出； 4、申请他项权利登记的，应在他项权利成立之日起30日内提出。 目录 二、房屋权属证书：1、《房屋所有权证》（由权利人收执）；2、《房屋共有权证》（推举一人收执房屋所有权证，其余共有人各执一份房屋共有权证）；3、《房屋他项权证》（由他项权利人收执）。 三、房屋权属登记程序与处理规则　 1、房屋权属登记依以下程序进行： 1）以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记； 2）受理登记申请；（7日内决定受理与否） 3）经审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应及时核准登记，颁发房屋权属证书；（除注销登记应在15日内，其它类型登记应在30日内） 2、不予登记的有三种情况：属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律法规规定的其他情形。 目录 第九节 房屋维修养护管理 1989年11月21日建设部令第5号发布（2001年8月15日根据《建设部关于修改城市异产毗连房屋管理规定的决定》修正，自1990年1月