房地产信贷风险的调查报告.doc

房地产信贷风险的调查报告中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称为“359文件”）。该文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。为进一步贯彻落实“359号文件”，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。对于452号文件，其重点是对银行信贷“第二套住房”作了详细清楚的规定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政执行；四是强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请而这两个文件的基本精神就是目前房地产市场所认为的“房贷新政”。对于目前的房贷新政，市场最为关心的是“第二套住房”，关心的是不同的人对第二套住房的不同理解，从而以不同的方式来消解这一次的“房贷新政”，就如2003年央行发布的121号文件一样（即2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)。正因为，121号文件的消解，从而导致2003-2007年各家商业银行对房地产信贷的快速扩张。而这种银行信贷的快速扩张，不仅导致了国内房地产市场的投资炒作盛行、房价快速上涨，而且国内商业银行的风险也越来越大。特别是今年美国次按危机爆发之后，中央政府越来越认识到早几年宽松的银行信贷政策的风险性。这就是央行和银监会359号文件出台的背景。对于359号文件的理解，市场开始没有把重心放在房贷新政的核心上，而对“第二套住房”含义，不同的人或机构做出对自己有利解释，从而引起了对“第二套住房”解释严重分歧。由于对第二套住房解释的分歧，早些时候也有人认为，这次房贷新政也会由于对第二套住房的不同解释而消解掉。但是，当时我就撰文指出，这次房贷新政的核心是改变当前的房地产市场发展模式，让房地产市场成为一个自住房的市场，因为这样不仅能够增加全体人民的住房水平，也是降低国内商业银行信贷风险所在；而改变房地产市场发展模式的根本就是限制房地产市场投资及鼓励房地产自住消费，遏制房地产的投资等。因此，相关的职能部门对第二套住房的重新界定或出台界定细则势在必行。这就有了如452号文件的出台。但是，我们应该看到，这次“房贷新政”，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定（即房贷新政加入许多新内容），如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。对于这个房贷新政，其核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场成为一个自住为主导的市场而不是一个房地产投资为主导的市场。因为，早几年特别今年国内房地产市场价格为什么能够在短期内快速飚升？国内房地产市场泡沫为什么会不断地吹大？最为重要的就是国内房地产发展模式偏差，就在于国内房地产市场是一个投资者为主导市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。因此，改变以前的房地产发展模式，即如果能够让国内以投资炒作为主导的房地产市场转变为个人自住需求为主导的市场，那么国内房地产不仅能够改善国内全体人民的住房福利水平，降低商业银行的信贷风险，也是国内房地产市场得以持续稳定发展的关键。