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物业工程培训－管理简论 JLLCDPAM 2010年（培训使用） 物业工程管理三个特性 物业工程管理为项目提供什么？ 提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能； 直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备 ； 负责物业设施的维护、保养和检修 ； 协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务； 　（如：布置会场、制作宣传道具等） 项目设施设备改建和改造现场协助管理 。 工程部运作的依据 根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商业、综合体等）工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实行程序化、制度化的管理 。 许多公司已有规范文件继承和更新的，项目交接管理要注意原有体制对新项目的约束。 新项目应该如何建立一套包括各种日常运作管理的规范文件，是有逐步完善的过程，所以管理方案要有分段分时期的工作准备，所使用管理工具要从实际出发而使用，管理分工和责任先进行确认，从而取舍所有要使用流程和维系流程的标准和要求，从管理角度可进行评估。 物业工程管理的内容： 行政与财务 为什么要积极配合财务进行管理： 因为工程是项目付出费用比例最大的部门。 费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。 预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。 经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。 报废处理是如何管理的。 配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。 工程费用的节省体现良好有序的管理。 对项目物业管理评估有重要的影响。 行政工作管理最能体现管理能力 工作现场的管理。清洁、有序摆放、编号标识清楚、记录、工作指引张贴。 资料和档案的管理。 收、发文件的管理。 质量管理和工作手册执行。 工具和材料管理。 安全工作的管理。 人员组织结构的优化，上岗的证件齐全。 办公用品和公共消耗材料的管理。 员工上门服务的管理。 风险评估与审计。 团队沟通和共建。 保障日常运行 计划性 巡查和记录? 特殊情况下的应急处理程序(这是一个典型的抢修工作程序) 计划维修和抢修 委托维修保养合同的签定和执行监督 外委维修工程的管理 技术改造和设备更新 节能计划和措施 档案资料的管理 设施设备管理 设备设施管理的内容 工程设备设施管理的重点 机电设备管理的风险因素主要有四点 自然条件造成 设备因素造成 管理因素造成 人为因素造成 经济成本控制 设施设备维护保养费用； 水、电、气等能源消耗费用； 人员工资费用； 维修工具与耗材； 办公成本费用及劳保费用； 设备折旧； 设备更新和改造费用； 紧急抢修物资费用； 安全器具更换； 各类检测费用。 涉及的经济成本 经济成本管理管理的经验分享 制定和执行预算的依据，数据收倣建立。 设定部门部经济考核指标，记入KPL表和月报内。 维修保养计划执行表，病历卡，维修工单统计表。 新建供应商渠道，市场产品价格的了解。 项目节能的全员节能管理的概念。 能源分配和使用时间控制表。 物业的工程管理 是产品品质的管理与公共服务的管理 产品品质 公共服务 物业工程管理 维持和保持硬件标准，提供提高项目品质的工程基础；通过物业费用在工程上的优化更新改造，弥补项目质量的不足，更加适合使用人群的使用特点。 工程是物业主要的公共服务内容，由于有技术管理的要求，往往只重技术，反而在服务方面没有较多的管理论述，这是物业工程管理要学习和探索及发展的 技术性 运营性 经济性 1、技术管理的范围。 2、市场技术人力资源状况。 3、专业公司的发展对管理的影响。 4、法律法规的变化。 5、合同维保的掌握。 1、接收和检验。 2、运营条件维护的保障。 3、复原和更新。 4、经营性活动。 5、安全防范和风险管理。 6、值班与值守。 7、正常营运标准的理解和执行。 1、项目能源资源分配和使用。 2、内部管理的一些技术指标。 3、容易忽略的内容。 4、与人力行政与财务的配合。 ? 如何组建高效工作团队 3. 三种培训 2. 工作责任 4. 考核制度 5. 班组建设 6. 工作流程 1. 组织架构 建立精干、高效的工程服务队伍 理解一专多能和工作时间效率控制 技术培训和管理培训及公司文化培训 对业务技能和敬业情况进行考核 技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍 操作过程简单化，降低技术性工作门槛 工程部 行政管理 资料管理 物料工具管理 叫修管理 保养管理 技术管理 安全管理 费用管理 人员管理 后勤管理 外部资料 内部资料 库存管理 工具管理 日常叫修 紧急叫修 日常保养 计划保养 二次装修 安全隐患 能耗控制 维修费用 紧急事故预案 预防性点检 设备检测 外包合同 改造更新 外包维修 改造费用 部门费用 消防系统 培训 缺陷改进 风险