2012上海文峰金亿家居项目整合策划方案.pptVIP

200 商业地产核动力！  目 录 1、浦东新区总体城市空间结构形态 “一轴三带” 2、以上海城市发展为轴心，从西往东发展 3、以沿黄浦江发展带、中部发展带、滨江临海发展带由南向北成带状发展，体现上海大力发展乡镇及郊区的方针策略。 1、优越的地理位置 金桥出口加工区位于浦东新区中部，西接陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区。 2、便利快捷的交通 A、本项目距浦东国际机场32公里。距虹桥机场27公里。 B、本项目距外高桥港区仅14公里。 C、本项目到地铁2号线7公里。 （一）项目物业分析 （二）S-项目优势 （三）W-项目劣势 （四）O-市场机会 （五）T-市场威胁 （六）三大难点解析 总建筑面积108000平方米。 呈长方形东西走向，“一”字排开。 整栋物业分五层，一层以电器、百货、美食、娱乐为主，二层为百货，三层为百货扩充层（装修中），四层为家居商场（装修中），五层为超市，楼顶层为办公区。 本物业位于张杨北路与五莲路的交叉路口，在建中的地铁6号线--五莲路站出口就直接通向本物业的二层，是未来的车流人流旺区。 人气优势 已成功运作三周年上海文峰千家惠购物中心，人气早已红透半边天，在 以本项目为中心，半径9公里之内（到陆家嘴第一八百伴9.8公里）无与 伦比。 综合物业优势 超市、百货、电器、美食、休闲娱乐、宾馆酒店与新增的家居业互补互促，在更高和更全的位置上形成真正意义上的“一站式购齐” 综合型购物 中心。 硬件配套优势 中央空调、扶手电梯多部、直落客梯、直落货梯、直通四楼的货车专道、超大室内停车场、宽敞公共走道、广播系统、24小时闭路监控系统、十 多台免费大巴（开通十一条专线）全天候免费接送。 区位/交通优势 海、陆、空交通便利，在建的地铁6线无疑有为本项目“快马加鞭”和“锦上添花”。 体量劣势 本物业用于家居的体量太小，难以满足品牌家具大面积展示其商品的需要。 ■ 单体物业劣势 本物业位于张杨北路与五莲路交叉路口，周边是住宅区，无大面积的待开发商业物业，故综合商圈难以形成，没有规模效应，更不可能形成商业一条街。由此而来的是客户可选择性和可比性就小，制约客源。 ■ 物业自身结构及外立面形象劣势 本物业为长方形，虽然东西两边设有中庭，但相对四楼的家居商场来讲等于没有中庭，这样就给业态/公共通道/休闲区的规划带来很大的难度；且物业外立面太陈旧，同品味家居、时尚家居不相称。 1、宏观环境：上海/浦东新区宏观经济形势大好，经济总量快速增 长， 市场环境总体看好。 5、城市发展：浦东作为国家改革开放重点开发试点区，而金桥功能 区则是大力发展制造业和生产性服务业的重镇，由此 而引进的外资项目之多带动大规模的用工，需要大型 综合商业为之配套。 本项目定位为区域型复合商业配套之家居连锁商场，其主要功能涵盖： 功能定位一：体验式消费功能 功能定位二：休闲购物功能 功能定位三：社区服务功能 功能定位四：投资理财功能 （六）业态规划 ◆ 家居商场引进品牌档次比例： 　 一线品牌占：30％　 　　 二线品牌占：45% 其它品牌占: 25% 注：以上是指入驻品牌所占的面积比例，商场总体定位 　　　以中档为主，偏高档，即中高档。 （六）业态规划 ◆ 四楼业种分布比例方案二： 如果可行，建议把家纺区和家饰自选区放到三楼，其中家纺大约面积 为20家*20平方米/家=400平方米；精品家饰自选区控制在1100平方米 左右，家纺、家饰区总体面积约在1500平方米。 以上规划好处： 1、挤出面积，更加有利于家具品牌的招商，缓减家具面积不足。 2、统一宣传口径，三楼家纺、家饰（含百货），四楼专业家具， 便于对外推广。 3、四楼家具业种的分布参考方案一分布比例。 ◆ 四楼公共通道的规划： 主通道设置宽为3.6米，辅通道设置宽为3米，主、辅通道用玻璃间 隔，公共通道天花、地板及公共通道玻璃间隔由公司制作，铺内地 板，天花及间隔由商户自已负责制作。具体平面分布详见金亿家居 平面分布图。 第四部分、项目招商及运营 （一）、项目租金确定 （二）、项目招商政策 （三）、招商计划与安排 （四）、项目营运管理建议 第四部分、项目招商及运营