第六章 成本法与收益法的基本原理.pptVIP

第六章 成本法与收益法的基本原理 第1节 收益法的基本原理 1.1 收益法的含义 含义：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益价格 分类：直接资本化法和报酬资本化法。 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 本质：以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 1.2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。实质是以现在的资金去换取期望未来可以获得的一系列资金。 历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。 市场比较法以供求理论为依据，成本法以价值理论为依据。 收益法原理：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小；②获得净收益期限的长短；③获得净收益的可靠性。 1.3收益法适用的估价对象和条件 1.3.1 收益法适用的估价对象 适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。 行政办公楼、学校、公园等公用公益性房地产估价，收益法一般不适用。 1.3.2 收益法估价需要具备的条件 条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。 1.4 收益法的操作步骤 ①搜集并验证与可用于预测估价对象未来收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用的数据资料； ②预测估价对象的未来收益(如净收益)； ③求取报酬率或资本化率、收益乘数； ④选用适宜的收益法公式计算收益价格。 1.5 报酬资本化法最一般公式 假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为： 公式中A，Y，n的时间单位是一致的。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。 1.6 净收益每年不变的公式 1.6.1 收益期限为有限年的公式 假设前提：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益期限为有限年n。 1.6.2 收益期限为无限年的公式 V=A/Y 假设前提：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y；③收益期限n为无限年。 1.6.3 净收益每年不变公式的作用 1、直接用于测算价格 【例1.1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。请计算该宗房地产的收益价格。 【例1.2】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 2、用于不同年限价格之间的换算 【例1.3】已知某宗收益性房地产40 年收益权利的价格为2500 元/㎡，报酬率为10%。试求该宗房地产30 年收益权利的价格。 【例1.4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/㎡，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。 【例1.5】己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/㎡。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 3、用于比较不同期限价格的高低 需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法与上述不同期限价格之间的换算方法相同。 【例1.6】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2 000元/㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元/㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 4、用于市场法中因期限不同进行的价格调整 【例1.7】 某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1 200元/㎡。该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况