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百货零售企业上市IPO风险分析报告201204 一、市场风险 （一）宏观经济周期性波动的风险 百货零售行业的景气程度受宏观经济周期性波动的影响，宏观经济增长时，居民人均可支配收入持续增加，消费者对于当期收入的感受和未来收入的信心提升，进而提高消费者的购买能力和信心，增加当期购物消费；宏观经济衰退时，人们的收入增长会受到负面影响，而且对于未来收入的信心减弱，往往减少当期购物消费。自1997 年亚洲金融危机以来，我国宏观经济始终保持良好的增长态势，2008 年受国际金融危机的不利影响，我国的GDP 增长速度在2008 年逐季持续下降，但在2009 年出现V 型反转，2009 年GDP 增长率为8.7%，2010 年， GDP 增长率为10.30%，经济景气度不断回升，百货零售业销售增长率也在2008年触底后迅速回升。2011 年上半年，国内GDP 达到204,459.16 亿元，同比增长9.62%。目前，国际及国内宏观经济仍处于复苏时期，存在一定的不确定性，若国内宏观经济出现下滑，将会影响到消费者收入水平、购买力及消费信心，这可能将对本公司的经营业绩造成不利影响。 （二）市场竞争风险 本公司所处的百货零售行业集中度较低，竞争较为充分，特别是2004 年12月11 日后我国全面取消了对外资投资国内零售企业在地域及持股比例等方面的限制，国外大型商业企业以多种形式进入国内大中型城市，并以其先进的管理方式和营运理念给国内百货零售企业带来了冲击。 目前，与本公司构成直接竞争的是北京地区的大型百货店和超市，同时，公司也面临着与专卖店、网上购物及其他零售商的间接竞争。虽然传统的百货业相比于其他商业经营业态在信誉度、服务的综合性及经营环境等方面有着较为明显的优势，同时，本公司在北京地区的百货业中享有较高的美誉度和竞争优势，但随着其他商业业态的发展以及国内外同行业竞争对手的扩张，本公司面临的竞争将更加广泛和激烈。因此，尽管本公司在不断学习国内外先进的管理经验和营销理念，并根据公司的特点进行创新，致力于打造适合翠微的发展模式，并开始加大发展力度，提升自身经营实力及盈利能力，以应对来自于各方的竞争和挑战，但若本公司不能够有效地适应市场竞争的要求，将会对本公司的经营业绩造成负面影响。 （三）百货零售行业季节性波动的风险 在正常年度中，国内百货零售行业的收入和利润呈现季节性波动。受国庆、元旦、春节等假期影响，国内百货业在每年的一季度和四季度是消费旺季，销售收入和利润通常较高，二季度和三季度是消费淡季，销售收入和利润通常比旺季低。国内百货业的这种季节性波动对公司的各季度经营业绩造成影响。 二、经营风险 （一）经营相对集中的风险 本公司自成立以来，本着稳健扩张的原则，到目前为止，共开办 5 家门店，均在北京地区，存在着经营区域集中的风险，鉴于此，公司在发展规划中已提出立足北京、面向全国的发展战略，一方面致力于扩大企业经营规模，减轻经营地域局限在北京的风险；另一方面，也可以进一步扩大公司在全国范围内的品牌影响力和知名度。因此，在本公司未实现跨区域连锁经营之前，如果因任何因素导致北京地区的百货消费需求下降，将对本公司的经营情况及财务状况造成不利影响。 （二）租赁物业风险 本公司租赁的物业存在到期后不能续租及部分物业权属不完善或存在瑕疵的风险。 本公司开办的 5 家门店，除拥有翠微大厦店商业经营房产以外，其余均由公司租赁取得，其中，牡丹园店、龙德店、翠微广场购物中心及清河店均向无关联的单位租赁取得。为保持公司经营的持续性和稳定性，公司一般与出租方签署10 年以上的租赁合同，并在租赁协议中约定租赁合同到期后，本公司在同等条件下享有优先续租权，这在一定程度上能够减少公司租赁期满不能续租的风险。但当部分经营场所的经营租赁到期后，公司可能因租金上涨或其他原因而不能续租，这会对公司的经营规模和财务状况造成不利影响。 截至本招股意向书签署之日，与本公司各门店营业相关的重要租赁房产共有12 处，其中未取得产权证的租赁房产主要有两处：第一处为牡丹园百货店所用房产的部分，建筑面积为8,206 平米；第二处为翠微广场购物中心所用房产，本公司向各方租赁翠微广场购物中心所用房产建筑面积合计为38,162.67 平米。 公司主要经营用房的总建筑面积为租赁房产与自有房产的总和，为220,232.96平米，上述两处无证房产的建筑面积占公司主要经营房产建筑面积的比例分别为3.73%和17.33%，合计为21.06%。 2011 年1-9 月，发行人使用牡丹园两项无证房产产生的营业收入约占本公司营业收入的1.91%，发行人使用翠微广场购物中心无证房产产生的营业收入约占本公司营业收入的4.09%，两项合计为6.00%。 尽管翠微广场房产尚未取得房屋所有权证，但其具备《土地证》、《建设用地规划许可证》、