房地产市场研究报告 2005年湖南长沙富兴金地景园项目投资可行性研究暨立项报告.doc

谨呈：湖南富兴集团有限公司房地产事业部 富兴·金地景园 项目投资可行性研究暨立项报告 长沙市金地房地产开发有限公司 二OO五年四月五日 目 录 1 项目总论 1 1.1、项目背景 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 承担可行性研究公司 1 1.1.3 研究工作依据 2 1.1.4 项目建设规划内容 错误！未定义书签。 1.1.5 项目开发手续 3 1.2 可行性研究结果 3 1.2.1 市场预测 3 1.2.2 项目建设进度 错误！未定义书签。 1.2.3 投资估算和资金筹措 4 1.2.4 项目综合评价结论 5 2 项目投资环境和市场研究 7 2.1 市场宏观背景 7 2.1.1 全国投资环境 7 2.1.2 长沙市投资宏观背景 10 3 开发建设进度安排 17 3.1 有关工程计划说明 17 施工横道图 17 4 投资估算与资金筹措 19 4.1 项目总投资估算 19 4.2 资金筹措 21 4.3 投资使用计划 22 5 销售及经营收入测定 23 5.1 物业销售收入估算 23 5.2 资金来源与运用分析 24 5.3 销售利润 24 6 财务与敏感性分析 25 6.1 项目盈利能力分析 25 6.2 项目不确定性分析 25 6.3 社会效益和影响分析 27 7 可行性研究结论与建议 28 7.1 拟建项目的结论性意见 28 7.2 项目主要问题的解决办法和建议 29 7.2.1 项目的主要问题 29 7.2.2 建议 29 7.3 项目风险及防范建议 30 8 附件一：可研分析表 30 9 附件二：富新康城·上层建筑开发经济指标 40 1 项目总论 1.1、项目背景 项目名称 项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处，项目名称暂定为“富兴·金地景园” 。 本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意，采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理（策划） 受托单位：深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询（北京）有限公司长沙分公司、北方——汉沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。又于3月30日组织了规划、建筑、销售代理、策划机构专家进行多次座谈，大家一致认为： （1）该地块大市政配套已基本形成，地块周边房开项目已进入建设、热售中，人气、商气渐旺，开发成熟度日趋成熟。本项目2005年3季度开工建设，2006年1季度开盘正值开发商机黄金阶段。 （2）技经指标：综合容积率控制在2.8—3.0之间，开发总面积18万—20万平方米。 （3）项目定位可供选择方案： 4：高层住宅；B：高层+多层 研究工作依据 （1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） （2）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投资[1993]530号) （3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） （4）《长沙建设工程价格信息》（2003） （7）企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据方案征集提供的《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表： 表1：项目经济技术指标 项目名称 整个项目 建设用地面积（m2） 55541．0 总建筑面积（m2） 容积率 2.8 覆盖率 18.9% 绿地率 45% 计容积率面积（m2） 155514.8 其中：住宅（包括单身公寓）（m2） 135509.4 商业（m2） 19921.1 不计容积率面积（m2） 19000 停车位（个） 650(地上200、地下450) 项目开发手续 项目土地使用权取得 本项目已交纳购地款4100余万元。截止2005年3月止，土地成本5872.37万元，折合48.9万元/亩。 项目开发合法性手续 项目用地的其余合法手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，天心区近年将有大量的楼盘推出，区域市场竞争激烈，同时片区市场也将面对其他片区市场的有效竞争。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为38,387.52万元（含地价），详见下表： 表3：项目总投资估算表 序号 项目名称 总额万元 单价 （元/平方米） 占总投资比例 1 土地成本 9,600.00 617.64 23.7% 2 前期工程费 750.41 43.02 1.9% 3 建安工程 20,296.07 1,163.56 50.1% 4 管理费 612.93 35.14 1.5% 5 不可预见费 612.93 36.31