第二章 资产评估的程序与基本方法.ppt.pptVIP

二、运用比较法评估资产的程序 1、明确评估的对象及其范围 2、进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易 3、分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和前景，选择三个或以上可比较的参照交易 4、将待评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断差异程度 5、分析各因素，调整差异，求出待评估资产的评估价值。 * 三、进行比较分析需要调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 1．时点差异 调整为同一时点的价格 定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2．地区差异 调整为同一地区的价格 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 3．功能差异 调整为同一功能的价格 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 4．交易情况差异 调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。 *非正常交易情形 * [例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2