○商业广场商业定位及经营思路PPT教学讲义.pptVIP

嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告;第一部分　商业功能定位及支撑理由分析;A、物业本身的特性 中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米 楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业; 100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线 商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺 …..;B、商场独特的地理位置 交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道 处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地； 人口密集，有很大的普通居民消费市场 ….. ;;E、居民消费习俗 追求低、中档消费 就近方便，价廉物美，服务多样 城乡区间商业消费观念; 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能： 1.生活消费的便利性； 2.就近商业的消费习惯； 3.综合性多功能商场； 4.商业休闲与餐饮娱乐结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为: “集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场” 于一体的一站式购物广场。;二、项目形象的总体定位 我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场： A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次） 街铺林立，零散杂乱，档次低 中档的商业市场空白 ; C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所 　　　　　　　　（舒适） D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚 （现代性） ; 总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为： [主体形象] 海珠西部首个大型纯商业的购物广场！ [辅助形象] 工业大道南最高档次的商业大厦！ （海珠的商业1号);三、楼层功能定位的总思路 根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。 各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素： A、项目开发成本及模式（只租不售） B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路） C、项目的经营利润（快速回笼资金）;D、物业本身的规模（中型规模） E、商家对租金承受的限度 F、行业经营对楼层的要求 G、楼层交通特点 H、商铺面积和间隔种类 I、业态的组合需求 J、同行业市场的竞争力 从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下： ;楼层 ;嘉盛购物广场功能分布示意图;四、各楼层精确定位的综合分析 总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式， 借用最有价值的物业(首层) 快速回笼资金，规避风险； 以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值 其它楼层(四、五楼) 利润获取的另一途径和功能配套。;各楼层精确定位具体分析： 负一楼：大型停车场 支撑理由： 楼层下陷，商业价值不大，不利于经营； 作为商场的车库配套，方便顾客停车； 收益方式： 按小时出租收费，统一管理 ;一楼：嘉盛名店城、洋快餐 支撑理由： 作为整体项目的开发成本收回，规避风险； 对接高租金高回报的利润期望； 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； 树立商场的形象、档次，吸引客流； 单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气； 错层经营的需求； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理；; 二楼、三楼：大型超市 支撑理由： 楼层相对一楼，商业价值偏低； 对接一级主力店能承受的租金； 提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)； 超市经营规模需求，单层面积不够； 利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）； 遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心； 收益方式： 对外出租，由超市自己独立经营。 ;四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地 支撑理由： 市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大； 周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大； 满足都市人的时尚消费潮流； 满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所； 行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险； 开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺； 消费群目的明确，利于成行成市经营； 市场经营的生命力利于回收成本，