蚌埠C区地块项目前期定位报告.pptVIP

蚌埠新城综合开发区（现称蚌埠经济 开发区），是政府着重打造的中部组团 张公山大塘环境整治及周边区域旧城改造 张公山大桥桥东绿地景观设计 两条主干道：东海大道、朝阳路 区域人群出行以乘坐公交车为主 土地供应情况分析 蚌埠市客户喜好及市场趋势（1） ■ 热销户型： 1. 热销户型为90平方以下两房和120-130平方左右的三房 ； 2. 根据中高收入人群问卷与置业顾问问卷统计的结果, 其中六成左右的客户和准客户意向集中在90平方以下的两房户型，接近三成意向在120-130平方左右的三房 ； ■ 高得房率房型较受青睐： 1. 市场调查中发现蚌埠地区购房客户除价格外最在意的条件就是得房率 ; 2. 客户较认可得房率较高的多层建筑，有近四成的客户也可以接受小高层,年轻客户表现尤为明显; ■ 区域偏好明显： 1. 蚌埠居住有“东贵中富西工”的说法； 2. 新城区相对于蚌埠其他区域而言，无论从地理位置/ 发展前景/ 生活便利/ 配套设施以及在蚌埠市民心中的地位，都具有优势，是蚌埠近期乃至今后数年的投资热点。 蚌埠市客户喜好及市场趋势（2） ■ 更加注重园林绿化： 1. 居住功能与环境优越的小区更受消费者欢迎； 2. 除了满足基本的居住功能以外，更在进一步追求环境的美化，所以近两年来不少开发商在绿化造景上注重建筑与观景、自然地形与人工景点融为一体的开发理念，以期更好的满足市场需求。 ■ 逐渐重视开发商品牌： 1. 目前蚌埠地区的品牌开发商除了较有名的安徽水利集团，也有刚进入的绿地集团，相对于实力一般的普通开发商，品牌企业开发的项目保证产品本身质量的同时，在周边设施配套、建筑布局上都比较合理，也吸引了很多消费者的关注。沁雅成功的案例可以看出，当地消费者对居住环境的认识和选择。 通过对以上项目对张公山板块房产项目进行特质总结，发现一些共有的特征和相似点。 区域市场 区域客户 区域客户 三线城市、近城市核心区、具有原生山水资源的高端大规模项目 有利因素： 地块内部具有山水兼备的景观资源； 临近新区中心，距离市政府约5分钟车程； 不利因素： 项目周边生活配套相对不足； 区域传统形象不高； 项目地价相对偏高。 根据前面市场研究的客户分布特征以及案例借鉴，确定最终的客户定位 本项目规模大，因此我们要以市场的主流客户为主 本项目要积极扩大客户层面以及辐射范围，面向全市以及镇区 根据前面市场研究的客户分布特征以及案例借鉴，确定最终的客户定位 本项目规模大，因此我们要以市场的主流客户为主 本项目要积极扩大客户层面以及辐射范围，面向全市以及镇区 应用于景观资源一般的区域，提升土地利用率，为项目利润提升创造条件 椭圆形高层平面示意： 可应用于景观楼王； 放置大面积三房、四房单位； 属项目标杆产品； 提升项目价值点的产品体系； 保障项目的高品质和高价值； 增加整个社区的尊贵体验； 丰富小区整体规划的层次感。 叠加别墅平面示意： 客厅部分需做挑空设计； 露台是必不可少的部分； 露台、阳台及量多设计。 空间尺度要体现舒适。 别墅物业更加关注以下几个方面的大体量面积赠送价值点，而非在细处过于取巧 半地下室——送面积的常规做法 利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量 架空层操作手法： 架空层减少土方工作量，相对降低成本； 在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度 可以考虑将局部架空层与园林结合； 面积赠送——大露台、前庭、后院、下沉式内庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度 即便是控制了面积的联排产品同样能设计出户型层次感丰富的产品； 通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成联排产品层次丰富的立体庭院景观； 庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。 大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送 坡屋顶——增加卧房舒适度，可以实现全部赠送 露台左右错落 内院馆 入户花园 改善了不规则平面对户型的影响； 为户内外提供过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用； 可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强。 水系利用：散水园林体系——线形水系，充分考虑维护成本和枯水季效果 水系利用：水岸互动 完善的生活服务功能结合现代城市意象的建筑形式，满足业主日常生活所需。 聘请一流物管公司 24小时全方位物业服