广州大学城北亭广场选址分析报告.pptVIP

广州大学城北亭广场选址分析报告 05工商2班 汤影华 05250101208 一、北亭广场的简介 （一）北亭广场介绍 北亭广场（Uni－mall）为广州大学城最大的商业中心,12万平方米的体量堪与天河城媲美，而其娱乐、餐饮、休闲、服务将占整个业态的50％以上。Uni－mall由2栋3层高的楼宇组成，其中7号楼每层建筑面积1636平方米，8号楼每层建筑面积2840平方米。其首层商铺面积约十余平方米，二层商铺面积在100平方米以上。投资逾3亿元 。 （二）物业特征 二、商业环境 （一）地理特征 北亭广场位于广州大学城（小谷围岛）西北的北亭保留区，东依北亭住宅区（待改造），西靠外环主干道，与琶洲岛瀛洲生态公园、生物岛和沿主干道西南向与珠江花园、海怡花园、星河湾、华南新城、广地花园等住宅社区隔江相望（过江隧道连通），南接广州大学和广东科技中心，北连华南师范大学、星海音乐学院。 （二）交通条件 交通网络依托大学城的市政交通规划，由内环、中环、外环路+12条放射路构成开放式的路网结构。按照规划，小谷围岛和官洲岛、小谷围南岸、长洲岛、洛溪岛四大板块之间将通过以下交通网络联接： 两条地铁线——地铁四、七号线 四条过江隧道：小谷围岛—生物岛—仑头过江隧道；小谷围岛—洛溪岛过江隧道；小谷围—南岸过江隧道和一条桥梁——小谷围岛—长洲岛 一条快速路—中部快线、一条高速路—京珠高速穿岛而过实现了与广州高快速路系统的便捷联系。 公共交通线路：12条岛外公交路线; 4条市区至大学城教职工专线; 12条教职工上下班直达专线和12条岛内公交路线。 三、商圈分析 （一）主要商圈 北亭广场的主要商圈(如下图所示) 以大学城 40 万学生及 20万教职员工、现有居民等为基础消费群。 （二）次要商圈 次要商圈（如下图所示）以 10-20 分钟车程范围内，琶洲为代表的海珠东南部商务精英群体、华南板块和洛溪板块高尚社区80万高薪白领为主力消费群. （三）边际商圈 边际商圈则是大学城独有的每年 340 万人次的高素质旅游消费人口，凝聚 480 万潮涌客流，形成全国独有的“知识文化界商圈”、“广州高素质精英消费圈”以及“华南核心商圈”，为商家提供广聚财富的坚实基础和保障。 四、目标市场分析 （一）主要消费人群分析 1、目标消费人口：目标消费群以大学城40万规划人口为主。5公里内辐射的规划人口约有120万人！ 2、大学生消费习性：消费特征：活力、个性、时尚、超前、刺激、多元化。 大学生认为“与其他人相比，我的穿着更加时髦”，喜欢追求富有挑战、新奇和变化！消费能力：大学生的消费能力属于中等水平。大学生能支配一定的金钱，逐渐自立，消费力强；追求新颖，需求多样，引领消费时尚，有着自已独特的消费方式和消费理念，尤其是高度集中在大学城内的40万学生，是一个不容忽视的消费市场。 3、消费结构 4、目标消费群体对本时尚中心的接受度：据调查，目标消费群对本时尚中心的接受度普遍较高，在有往返交通车的前提下，居民普遍愿意到本商业中心消费。而华南板块居民到本商业中心消费的可能性较海珠东南角居民高，另外居民普遍表现出比大学生更高的消费意愿。5、目标消费群体消费水平：大学生目前每月除了食宿费、学杂费外的消费性支了平均约760元/月。周边居民日常的消费性支出平均大约在2000元/月，其中华南板块居民稍高于海珠东南角居民，可见周边居民的消费力较为强劲。 （二）北亭广场的定位 1、形象定位： ????北亭广场是中国唯一一家大学摩尔。是突出运动、娱乐、饮食、服务功能，并集购物、旅游、表演、展示、资讯和文化于一体的生态休闲、潮流动感大型时尚中心。时尚、健康、潮流、动感、现代化，一个最符合年轻一族口味的欢乐空间，一种最张扬年轻一族个性主张的购物乐园，全新的消费方式、全新的消费文化……北亭广场将代表一种新的流行文化。 2、目标人群定位：年龄：15-35岁大学生和年轻一族 3、经营主题定位： 最丰富的特色美食、最欢乐的动漫世界、最新奇的娱乐项目、最流行的数码通信、最先进的数字影院、最时尚的科文书城、最全面的流行资讯、最贴心的生活服务、最时髦的品牌销售、最美妙的舞台展示、最前卫的时尚装扮以及最个性的休闲体验。 4、功能组合定位：以餐饮、娱乐、服务为主要经营业态，配置满足目标消费群需求、主题鲜明的购物功能；营造青春、动感、潮流的时尚氛围，打造一个彰显年轻一族个性的舞台。经营功能组合比例：零售49%，餐饮21%，娱乐20%，服务10% 5、经营档次定位本时尚中心经营的项目中档略偏高。餐饮、娱乐、服务类中档次，零售类以中档服饰等