三四线购房者行为特征研究-大宋咨询.pdfVIP

三四线购房者行为特征研究 2017 年以来，随着三四线城市的行业地位显著攀升，相关的投资 价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示，从2016 年初至2017 年末，一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%，三四 线城市成交占比则对应上升了7.4 个百分点。土地市场表现方面，三 四线城市全国成交面积占比维持不变，但成交金额占比上升了8 个百 分点，地价增幅显著高于一二线城市。溢价率指标也在2017 年超过 了一二线城市，在各能级中热度最高。 1、西南、东北客户年龄偏大（节选） 相较一线和准一线城市，三四线城市房价相对低位、走势平稳， 三四线25 岁至50 岁的客户是购房的主力，且其中各年龄段的占比相 差不大，其他年龄段中，50-60 岁的购房客户相对较多，占比达到10%， 25 岁以下和60 岁以上的购房客户占比则相对较少，均不足10%。 将100 个三四线城市按照地理区域划分为七大区域，不同区域的 客户分布情况存在一定差异： 1：华北的购房客群年轻化较为明显，30 岁以下客户共占比33%， 在各区域之重位列第一，50 岁以上的客户共占比11%，比其他区域的 平均值低了5 个百分点，华北客户群体中，占比最高的年龄段为25- 30 岁，占总购房者的23%。 2：西南、东北区域客户整体购房年龄偏大，与华北区域客户不 同，西南和东北区域三四线城市的客户整体购房时间偏晚，购房客群 最为集中的年龄在40-45 岁，且西南区域城市中年龄在50-60 岁、60 岁以上年龄段的分别占比13%和10%，为该年龄段占比最大区域。 2、男方决策并非绝对主导（节选） 从百城购房者决策情况分布来看，目前男性主导和夫妻共同决定 占比相同，均为34%，女性主导和听取他人意见决策则分别占比为23% 和8%。 按各区域表现来看，华北地区男性主导购房决策的占比最大，占 比达到4 成，此外西北、西南的男性主主导购房决策分别占比36%和 35%，大于百城均值；而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异 不大，最高的华中、华北占比为25%，而占比最低的华东也有22%的 购房决策由女性主导。 3、华东本地客购房最为积极（节选） 三四线城市从经济发展、人口结构、房地产市场发展等各个方面 都存在很大的内部差异，且从现状来看分化还在继续。从客户来源来 看，三四线城市一般还是以本地客户为主，本地客户平均占比达到八 成，外地客户占19.9%，从各区域数据差异来看，仅有华南区域的三 四线城市本地客户占比刚刚超过7 成，外地客户占比高达 28.76%， 比全国均值高出8.8 个百分点，说明华南区域吸引的外地跨市购房投 资客相对较多。 本地客户购房最为积极的区域为华东区域，本地客户占比85.9%， 外地客户仅占14.1%。从房地产市场活跃程度来看，其实华东区域有 一大批投资客活跃，上海、杭州、南京等热点城市均有大量外溢的投 资需求，带动周边的城市楼市热度上涨，但华东区域的三四线城市本 身经济状况也相对较好，当地客户投资购房相对积极，所以也提升了 本地客户的占比。 结合三四线城市的户籍人口比和外地购房者占比来看，常住户籍 人口比高的城市主要分布于长三角和珠三角区域，其中又以三亚、东 莞和佛山的外地客户占比较高，海南三亚作为旅游城市，跨省投资的 客户一直较多，东莞、佛山也吸引到很多一线城市的外溢投资客；嘉 兴、常州、无锡作为长三角典型的发展前景良好的三四线城市，外来 常住人口较高，外地购房客户占比主要在2 至3 成，占比不高的原因 主要为本地客户也相当活跃、且都处于严格限购状态。 同时在常住户籍人口比过低的城市中，极少出现外地购房客户占 比高的情况，如遵义、衢州、龙岩等，此类城市大多整体经济发展情 况一般，对人口吸引能力弱，或是处于人口流失的阶段，对外部购房 者的吸引力也不高。 2017 年房价的快速上涨和相对宽松的调控政策，为三四线城市 带来了更多的外来购房者，样本城市外地购房者占比达到20%，比一 二线典型城市高出9 个百分点，也正是有更多外来成年客户的涌入， 三四线购房者平均年龄更大一些，35 岁以上购房者占比达到了57%， 比一二线高出3 个百分点。分区域来看，经济最为发达的华东、华南 购房者年龄占比相差不大，但华南外地客户占比明显更高，如佛山、 东莞的外地客户占比都超过了40%，而在华东，诸如台州、连云港等 市平均占比都不到5%。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓