2005年深圳房地产市场发展与2006年展望汇.doc

2005年深圳房地产市场发展与2006年展望 　2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行比较正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。　　一、2005年深圳房地产总体运行特征　　2005年，在宏观调控持续作用下，我市房地产市场呈现出以下特点：　　（一）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长，空置房不断消化。　　全市累计完成房地产开发投资419.59亿元,同比下降3.37%.商品房施工面积累计为3414.14万平方米，同比增加9.42%；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18%。商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09%，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58%（见表1，图1）。　 　　（二）商品房批准预售面积呈下降趋势，但销售规模增长较快，住宅市场中普通商品住房占主体。　　2005年，商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％（见图2）。　　2005年，商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28％，占商品房销售面积的比重为90.73%，位居各类物业的销售面积之首（见图2）；商铺销售面积为53.48万平方米，比去年同期减少了7.94%，占商品房销售总面积的比重为5.38％；办公楼销售面积为28.49万平方米，比去年同期增长了5.87%，占商品房销售总面积的比重为2.87％（见图3）。　 　　2005年，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.61%；144平方米以上的非普通商品住宅销售套数占全市总套数11.39％。全市住宅显示出很强的产品差异性，但普通商品住宅需求仍居市场主导地位。 　　（三）住宅市场区域结构变化明显，特区外置业居主要地位。　　从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21％上升到30％；龙岗区居其次，所占份额从2004年18％上升到20%；福田区销售量占全市的19％（2004年占16％）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33％）；罗湖区销售量占全市的11％（2004年占10％）。特区外两区合计占全市50％，特区外置业已居主要地位（见图4）。　　　　（四）商品住宅市场中三房、二房居主导地位，但所占比例有所下降，其他户型比例小幅增加。　　从住宅销售的户型来看，三房所占的比例为四成，居首位，比上年小幅减少2个百分点；二房的比例为21％，比上年也减少2个百分点；小户型（即：单身宿舍、单身公寓、商务公寓和一房，总计占13％）和四房及以上大户型（即：四房、四房以上、复式和别墅，总计占26％）的比例都上升了2个百分点（见图5）。　　从2005年与2004年不同户型的销售面积对照来看，二房、三房的比例有所减少，而一房及商务公寓等小户型的比例有所上升，在于土地资源限制下，小户型的开发增多；而四房和复式住宅的比例也有所上升，主要是2005年的一些高档楼盘的推出比较集中造成的。　　此外，2005年，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅中，户型以三房（占47％）、二房（28％）、一房（占11％）居主要地位，三者总计占到86％（见图6）；单套建筑面积144平方米以上的商品住宅中，户型以四房及四房以上（二者总计占58％）、复式住宅（21％）为主，三者总计约占八成（见图7）。　　（五）商品房价格总体呈上涨趋势，住宅价格结构性涨幅差异明显。　　2005年，全市商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38％；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。　　1、办公楼及商业用房交易价格总体上扬。　　2005年，办公楼的供应主要集中在中心区和华强北。2005年1～9月份，由于房地产市场宏观调控政策的实施，办公楼市场的观望态度较为明显，仅有少量楼盘入市，办公楼交易面积明显减少，比去年同期下降了16.05％，但成交价格依然坚挺。10月份以后，办公楼开始大量投放市场，由于在物业品质及投资市场的双重推动作用下，楼盘的高品质带来了高价位，市场成交价格大幅提升，由此造成了2005年全年办公楼销售面积的小幅增长和成交价格的大幅上升。　　2005年，商业用房供应区域主要集中在宝安、龙岗及南山。随着上述区域居住