2006北京CBD北京国际中心项目市场研究报告汇.doc

北京CBD某项目市场研究报告 第一部分 前言 为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。 1、区域市场界定 根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。 2、调研内容 以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。 3、调研范围 3.1存量项目 国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。 3.2新增项目 富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。第二部分 市场情况分析 1、供应量分析 1.1存量项目 主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。各项目面积详细情况详见表1。 表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况 项目名称 总建筑面积 （平方米） 写字楼面积 （平方米） 入住时间 国贸中心 560000 176000 1990年 京广中心 277170 24500 1993年 中服大厦 39348 30000 1994年 科伦大厦 25000 14000* 1996年 汉威大厦 131000 131000* 1997年 航华科贸中心* 321000 193000 1998年 嘉里中心 232000 80485 1999年 华彬国际大厦 53000 53000* 2000年 艾维克大厦 55000 24440 2001年 赢嘉中心 61500 61500* 2001年 住总大厦 25700 20000* 2001年 和乔大厦C座 30000 27000 2002年 数码01大厦 32000 32000* 2002年 嘉都大厦 27147 11150 2003年 建外SOHO 700000 98000 2004年 蓝堡国际公寓/中心 150000 39200 2004年 中环世贸中心 235000 150000 2005年 富尔大厦 51732.8 39792 2005年 温特莱中心 91970 91970 2005年 尚都国际大厦A座 300000 70000 2005年 北京财富中心 728000 281000 2005年 合计 4126568 1336537 （数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商） 说明： 航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。 标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。 自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。但截止至目前，CBD区域具备入住条件的甲级写字楼项目尚未出现供大于求的状况，甚至由于整体经济发展的带动，出现了小范围的供不应求局面，写字楼租金水平出现小幅度提升。 图1：CBD区域写字楼历史供应情况 （数据来源：中原地产市场研究部） 1.2新增项目 CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。各项目面积详细情况见表2： 表2：CBD区域新增公建项目供应情况 项目名称 项目性质 总建面积 （平方米） 写字楼 （平方米） 入住时间 项目现状 备注 华平国际大厦* 写字楼 72000 72000 2006年 基本竣工 整售 世纪财富中心* 综合体 141986 141986 2007年 主体施工 销售 中国第一商城 综合体 108389.2 47000 2006年 主体施工 销售 万通中心 综合体 136000 83000 2006年 主体施工 销售 万达广场 综合体 500000 30000 2006年 主体施工 销售 光华国际中心* 综合体 210000 120000 2006年 基础施工 销售 SOHO尚都 综合体 170