2006年龙口龙族峰景产品提升建议报告汇.doc

龙口龙族峰景 产品提升建议报告 蔚蓝海岸地产策划推广顾问机构 2006年5月10日 目录 前 言 3 一、区位环境分析 5 二、本项目产品特征分析 6 三、总体策划思路 8 四、产品开发策略 18 五、住宅开发策略 27 六、“龙族欢乐公园”/商业优化策略 35 结束语 48 前 言 透过本产品报告为本项目的规划与设计提供提升与优化建议，正确寻找项目发展的“灵魂”，给予龙口市民全新的生活方式与视野，成为龙口市地产市场标志性的产品开发模式。 本产品报告将以创造性的思维，从整体到局部，从概念到细节的策略性建议，具体分析阐述以下的内容： 以城市经营的模式进行项目运作，将本项目的开发纳入到龙口城市发展进程当中； 为本项目制定产品战略目标，并以科学、合理的规划思路指导不同物业类型、建筑类型，以及道路、绿化、空间等布局； 为未来住户营造风格独特、参与性强、层次丰富的环境规模，利用现有资源，增强人与环境的互动协调性； 以创新、科学的态度，开发全新标准的户型设计，会所、物业管理等高标准开发，提升住户的生活品质与享受； 关于本方案所涉及的项目规划、建筑、园林、户型等方面的建议，在下一阶段的合作当中，需与开发商、各类相关协作单位及我司多方商讨，从成本控制、执行的可行性及深度等慎重地研究，以寻求最佳的切合点。 第一部分：项目策划目标 1、建立“龙族”的卓越品牌，为长远发展构筑坚实的平台 住宅品牌是住宅发展商为消费者长期提供的利益和服务，良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆买家”，就是让客户具有强烈的心理认同，主动地、毫不犹豫地掏钱买你的房子——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 2、成为中高档消费群的购房首选 根据对购房群体的分析，将龙族峰景打造成为目标消费群的购房首选，满足他们心目中所向往的居住环境和氛围，成为他们“梦中的憧憬”。 3、打造魅力龙口五星级人居形象典范 借力烟台被评为魅力城市品牌优势资源，整合利用烟台被授予中国最适合人居住城市之一的城市荣誉，依靠超前的规划设计、独特的园林景观、优良的建筑施工和完美的配套设施，通过不断努力，为烟台区域龙头城市龙口城市品牌注入新的靓点，，进一步充实烟台魅力城市的品牌内涵。 4、快速实现首期销售目标。 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与全方位的营销管理体制，配合整合营销系统，从而达到快速实现销售目标，为今后项目开发打下坚实的基础，实现龙族峰景品牌的良性循环和可持续发展。 第二部分：项目分析 1、区位环境分析 伴随着龙口城市的发展，新区在功能定位为文化、行政、办公、居住功能为一体的城市发展区域。大规模的事业单位迁移到新区，增强这里的消费潜力，同时对该区域的居住、商业环境提出了更高的要求。纵观新区的整体规划，该区域的生活配套，商业氛围不足，人们对此的发展虽然普遍看好但仍有持币观望的态度，这就需要我们准确的分析，找到有效的方法，以最大程度的聚集本区域的人气，推动城市的整体发展。因此，我们必须首先清晰的看到以下的问题： 1.1竞争楼盘密度大，数量多 本项目所处地段集中分布大量同等品质竞争楼盘，而且许多已经处于现房阶段，如松岚、松风、松青、中允新村、紫荆苑等，同时龙门花园也即将加入该区域的竞争中。 1.2生活配套设施相对匮乏 由于该区域开发还处于起步阶段，购物、医疗、娱乐等生活配套设施基本处于空白，相关规划的实施也存在一定的不确定性，短期内会给日常生活带来一定的不方便，也影响了客户对本区域的认同。 1.3.市政配套不足以支持本区域的整体发展 本区域内的住宅社区生活氛围不成熟，没有成熟规模的生活配套，居住人气不足，直接影响了商业部分的消化，这都给本区域的整体发展带来了一定的影响，单靠政府进行市政配套建设已不能有效支持本区域发展。 1.4.公交网络仍不完善 虽然本区域整体的交通网线发达，但由于居住氛围还未形成，公共交通还不完善，使客户对区域及项目产生一定的心理距离，对无车一族来说，更是影响购买的重要因素。 纵观以上所存在的问题，本区域地区发展的最大“障碍”就是：人们对新区地段价值的认同度较高，但目前配套不足，全面推动新区的发展，有效聚集人气，发展商需要与政府同舟共济，携手推动新区的发展。 2、本项目产品特征分析 2.1项目主要产品情况 地理位置：港城大街与南山路东南东南交汇处。 开 发 商：龙口市龙族建业有限公司 设计单位：深圳市郎东设计咨询有限公司 占地面积：43512平米 建筑面积：70616.6平米 住宅面积：41492.5平米 商业面积：9485.1平米 公寓面积：6877.0平米 车库面积：12762平米 可售套数：共计372套，其中住宅300套，公寓72套 容 积 率：1.24 车 位：252个，地上22个 绿化率：35% 建筑密度：28%