2006河南邵阳海洋明珠市场分析及项目相关建议汇.doc

“海洋明珠” 项目市场分析及相关建议 福州**房产代理有限公司 二○○五年十二月 策划创造畅销楼盘，专业推动辉煌业绩。 ——**房产代理 目 录 第一部分 区域宏观环境 第二部分 邵阳房地产市场概况 第三部分 项目综合分析 第四部分 项目定位及相关建议 前 言 承蒙贵司的信任，邀请本司参与“海洋明珠”项目前期的市场调查与项目定位事宜。我司通过对湖南邵阳房地产市场的实地调查，结合项目的实际情况，在贵司的积极配合下，对“海洋明珠”的具体情况有了初步的了解。 通过对项目的初步了解和对周边区域市场的调研，本项目优劣势并存，尤其是城市“控制东西，发展南北”的发展方向及项目地块周边的环境、地形结构上都使本案的操作难度加大。 经本司策划小组的探讨，现将“海洋明珠”市场分析及项目相关建议形成文本，仅供贵司参考。 第一部分 区域宏观环境概述 一、城市概况 （一）基本概况 邵阳位于湖南省西南部，资江上游。东与衡阳市为邻，南与永州市和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化市交界，北与娄底地区毗连。境内丘岗起伏，资水横贯。市境东西长234公里，南北宽167.5公里。全市共辖8县(邵东、新邵、隆回、邵阳、洞口、新宁、绥宁、城步)1市(武冈)3区(双清、大祥、北塔)。 （二）人口面积 邵阳市总面积为20886平方公里，市区面积为411平方公里。2004年末总人口740万人，市区人口40余万。 （分析：项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场的发展） （三）交通环境 邵阳交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全线通车，洛湛铁路与娄邵铁路交汇。 二、经济概况 （一）2004年经济发展综合概况 1、2004年邵阳市实现国民生产总值332.67亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值102.8亿元，增长6.8%；第二产业增加值99.55亿元，增长14.7%；第三产业增加值130.32亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均GDP为5010元。 2、2004年全市财政收入17.50亿元，按可比口径计算，比上年增长20.28%。其中地方财政收入达到12.86亿元，增长18.01%。非税收入占财政收入的比重比上年下降3.4个百分点，是近十年来首次超过非税收入增长速度的一年。 3、城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入7398元，比上年增长13.9%；城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%；城镇居民恩格尔系数为36.8%。全年农村居民人均纯收入2315元，比上年增长14.6%；农村居民人均生活消费支出2197元，增长11.9%；农村居民恩格尔系数为56.62%。 【总结】从以上数据可以看出，邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。 （二）固定资产投资 固定资产投资较快增长。全年全社会完成固定资产投资103.36亿元，比上年增长45.4%，其中城镇投资74.7亿元，增长59.5%。 工业投资增长明显快于其他产业。城镇投资中，农林牧渔业投资2.28亿元，比上年增长4.5%。工业投资24.85亿元，增长3.68倍。其中，电力工业投资增长1.3倍，机械工业投资增长13.7倍，食品工业投资增长5.3倍。第三产业投资43.64亿元，增长33.69%。 重点项目建设进展顺利。在建的48个市重点项目完成投资33.23亿元，为年度计划的115.3%。邵阳火车新站站前开发建设工程、市煤气工程、邵阳县红石火车站站前开发工程、年产1万吨粘胶长丝工程等一大批项目建成。邵阳学院扩建工程、市移动通信系统工程、敏州西路工程、市洋溪桥污水处理工程、新邵筱溪水电站等重大工程开工建设。全市入选湘西地区开发的34个重点项目已启动21个，完成投资7.91亿元，到位贷款5.22亿元。 （从以上数据可以看出，邵阳市的固定资产投资增长速度较快。固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加，同时，也便利了外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。） 三、城市发展规划 通过修编、实施新的城市总体规划，根据控制东西，发展南北，拓开城市骨架的建设布局，坚持“两手抓”，即一手抓旧城改造、一手抓新区开发，将建设重点由邵水两岸逐步向资江两岸转移。 在2004年编制的城市发展战略规划中，将编制了33条城市道路详规；完成西园公园、北塔公园、宝山公园、六岭游园、龙须塘工业防护绿地、紫薇博览园公共绿地的详细规划；配合三区完成工业园区近期建设范围内的控制性详规，完成了白马工业基地一期控制性详细规划初稿，完成江北路网调整和雪峰南路调整方案。 （从“控制东西，发展南北”的城市发展策略来看，给项目带来了一定的挑战性；在后期的营销推广中应把这一挑战点转化为机遇点，促进项目的销售。） 第