2007厦门市住宅市场调查报告41页汇.doc

厦门市住宅市场调查报告 1.厦门整体房地产概况………………………………………………………………………………………2 1.1 厦门住宅市场背景 …………………………………………………………………………………………2 1.2 厦门房地产政策环境 ………………………………………………………………………………………3 1.3 厦门未来城市发展规划 ……………………………………………………………………………………5 2.近几年厦门楼市发展态势…………………………………………………………………………………6 2.1 厦门楼市现状 ………………………………………………………………………………………………6 2.2 土地市场状况 ………………………………………………………………………………………………9 2.3 未来厦门楼市走向 …………………………………………………………………………………………9 3.厦门各城区住宅市场发展概况 …………………………………………………………………………12 3.1 思明区住宅市场发展概况…………………………………………………………………………………12 3.2 湖里区住宅市场发展概况…………………………………………………………………………………23 3.3 岛外住宅市场发展概况……………………………………………………………………………………32 4.综合研判 …………………………………………………………………………………………………40 4.1 市场综合研判………………………………………………………………………………………………40 4.2 政策综合研判………………………………………………………………………………………………41 1 厦门整体房地产概况 1.1厦门住宅市场背景 1.1.1厦门宏观经济保持增长，但是经济体量小，购买力不足。 2006年厦门深圳国民经济简要对照表 　 厦门 增长率（％） 深圳 增长率（％） 厦门相当于深圳（％） 生产总值（亿元） 1162.37 16.7 5684.39 15 20.44 固定资产投资（亿元） 662.1 66.5 1273.67 7.8 51.98 平均工资（元） 25548 13.15 35107 8.1 72.77 可支配收入（元） 18513 12.9 22567.08 5 82.03 恩格尔系数（％） 40.2 / 33.3 / 120.72 以上资料来自于《2006厦门市国民经济和社会发展统计公报》和《2006深圳市国民经济和社会发展统计公报》） 根据图表，我们可以得到如下结论： 厦门近年来经济持续发展，可以为房地产发展提高比较健康的平台，但是经济总量小，仅相当于深圳的20.44％，固定资产投资有限，短期内面临着比较小的市场。 厦门平均工资持续增加，但是还是太低，和深圳有相当大的差距。平均工资的低下限制了居民的消费水平，也限制了对房地产的购买力。 厦门的恩格尔系数过高，说明厦门人在食品消费上面还是占有相当的比例，再扣除教育等费用，在此说明厦门市民的房地产购买力不足。 1.1.2 厦门人口分布不平均，不利于楼市的作大作强 从6个区的人口分布情况来看，半数以上人口居住在岛内，岛内人口密集程度远高于岛外。思明区为厦门市第一人口大区，达到76.8万人，湖里区位列第二，为47.4万人，两个区人口占全市人口比重达55％。各区人口密度相差悬殊，思明区人口密度高达10302人／平方公里，湖里区7785人／平方公里，分别为全市平均水平的７．2倍和5.4倍；其他各区人口密度均低于全市平均水平，人口密度高低差距为9786人。 1.2.厦门房地产政策环境 1.2.1 购房落户政策不变。 岛内购150㎡以上的住宅可以带三个户口，岛外至少80㎡.厦门完善的生活设施的持续发展的环境吸引着几乎整个福建的人前来厦门买房置业，客观上来说，厦门楼市面临的不是200万人口的购买力，而是数千万的人口的购买力。同时也说明厦门岛内将会重点建设大户型，打造豪宅聚集地。 1.2.2 本科生直接落户厦门有利于改善厦门的劳动力结构，提高房地产的购买力。 厦门市人事局日前出台政策，２００７年非厦门生源的应届本科毕业生（非师范类）只要符合厦门市相关人事储备制度的要求，即可在厦门先落户后就业。这项政策可以为厦门未来培养更多的中产阶级，打造未来房地产消费的生力军。 1.2.3 收紧个人住房抵押贷款，控制房地产泡沫和盲目进入股市。 近日盛传将暂停房地产抵押贷，招商银行和中国银行厦门分行有关人员也表示，个人抵押贷款目前没有停办，但个人拿正在按揭的房产做抵押进行贷款的审批程序严格了许多，审批时间也延长了，而且银监会还发出通知，即使个人获得相应贷款，也不允许用于购房和进入股市。 银行提高个人抵押贷款的门槛，