2007年6月海口珍珠裕苑二期营销策略提案汇.doc

〖珍珠裕苑二期〗 营销策略提案 委托单位：海南德裕房地产开发有限公司 提案单位：海南森鸿房地产营销策划有限公司 提案日期：二OO七年六月一十二日 目 录 前 言……………………………………………………………………………………………………………………3 第一部分 海口房地产市场特征和周边项目分析………………………………………………………………..4 第二部分 项目整体分析……………………………………………………………………………………………7 第三部分 营销策略…………………………………………………………………………………………………10 第一节 定位分析…………………………………………………………………………………………………10 价格策略………………………………………………………………………………………………..14 第四部分 后 语………………………………………………………………………………………………….…16 前言—— 感谢贵司对我们的信任与支持。在，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。2006年是房地产政策年，是近十年国家对房地产业调控力度最大的一年，在这一年一是供求矛盾得到缓解。 由于近几年海南房地产市场发展迅速，开工及竣工面积较大，而销售面积则相对较低，供大于求，矛盾较突出。海南房地产开发企业存在着规模过小，房地产开发整体水平不高、资金实力小，抗风险能力低，在调控政策的压力下，海南地产开发商将自觉放慢节奏，从而使供应量减少；而海南因人口的自然增长及移民的增多，住房需求应有所增加，此消彼长，供求矛盾将得到缓解　　二是房价稳中有升。 　　考虑到土地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨、开发商资金成本增加、市场需求依然旺盛，可以认为海南房地产的泡沫成分相对较少，年来市场自住性需求所占比例正在提高，海南整体房价仍有惯性上涨趋势，但由于2006年以前竣工的商品住宅量较大，将在一定程度上抑制房价的上涨空间，将呈现稳中有升局面。 　　三是中档产品将走俏，高端产品竞争激烈。 　　目前，海南在开发房地产过程中，还存在着严重的住房“供应结构”问题，即大面积高房价的高档房、近郊别墅、排屋开发量较大，而中低收入迫切需求的经济适用房、商品房供应量过少。2007年，由于政策对中低价房的扶持，可能使中低价房集中供应，而高端产品的竞争日益加剧，整体涨势相对会有所减缓，高端产品甚至可能出现滞涨的情况。 　　四是。 在销售卖点当中更注重生活品位、表现建筑与园林社区。包括西海岸、海口湾、北海甸、东海岸地区。这个区域的房地产主要以岛外市场为主，本地市场为辅。以中小户型为主（以前有一些大户型，现在正向中小户型过度）。价格相对比较很高。主要。这一区域的房地产价格涨速较快。? 属于精致楼盘，主题鲜明，定位中老年人修身养性为主，以温泉健康为题。 目标客户也是外地购房为主 都市海岸 总占地户型52㎡~134㎡观海复式住宅户型。6m高阳台小区集南洋、欧美精华于一园居家生活休闲度假的理想家园。2，用地内安排六栋十六层住宅楼。项目以中小户型为主，二室为主要户型，搭配三室户型及少数四室户型。 项目整体经济技术指标 总用地面积： 26819.471 m2 总建筑面积： 57276.6 m2 绿化率： 40% 住宅楼建筑面积： 53306.4 m2 建筑总占地： 3304．0 总户数： 700 建筑密度： 12．3% 容积率： 1．99 层数： 16层 车位： 504 二、项目SWOT分析 1、项目优势（S） （1）地处北海甸热点开发区域，增值空间较大。 （2）本区域虽然处于规划建设期，但该区域房地产价格还有很大的升值空间，随着白沙门公园、环岛路规划的逐步完成；大型高档社区（荣域、江南城等）的建成，会促进交通与生活配套上的完善、成熟，直接利于提升本项目物业的增值空间。 （3）良好的双景资源 （海景、白沙门生态园景） 本案位于海甸岛北海甸核心区，西接世纪大桥，北临白沙门生态公园，延绵5公里的海岸线,视野开阔，琼州海峡景色一览无余。 （4）本项目的户型设计实用性强，70平米设计为两房两厅。 2、项目劣势（W） （1）本案一期（南区）为停缓建工程，销售价格较低，对二期（北区）的中、高档社区定位会形成一定影响，且对销售价格也会形成威胁。 （2）交通系统不完善 本