2010年10月无锡奥林匹克花园营销策划执行计划(NXPowerLite)汇.ppt

营销策划执行计划 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 2010年10月 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 新政之后如何突破限购令降价声中如何解决价格认同快跑令下如何成交提速 思考 思考 必需坚持做第一 必需加强运动作战 必需做好持久战准备 战前分析市场与营销 战略制定策略方向 战术操作执行计划 2010年四季度营销作战行进图 作战行进图 战前分析市场情况 二大关注重点政策＋竞争 政策：政策调控，年底市场趋于悲观 首付款比例一律提升至30%原“国十条” 首次购房者或者购买90平方米以下户型者首付可以在20%。但此次明确规定无论是否首次购房或者是否购买90平方米以下户型，首付款比例均调整到30%及以上，提高了贷款购房的门槛。 全面暂停第三套及以上住房贷款原“国十条”提出了三套房限贷政策，但只是针对“房价过高、上涨过快的城市”。实际操作中，大多数城市第三套住房贷款并未停止，只是首付比例和利率上调而已。最新的政策则是明令要求“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”，三套房贷政策全国推行，力度更大，目标更广。首次提出限定家庭购房套数政策通知要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。但限购政策尚留有余地，预计主要是针对一线城市。 9月29日晚，相关部委出台“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知” 重提房产税试点和推进工作，房产税出台大势所趋本次新政中再度提到了房产税，要求“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，此前房产税政策的实施一直处于各方争论，迟迟无法推广，而这次的重申也更多地被看成是政府的“一种姿态与警示”，如果楼市调控继续不见明显效果，房产税的推广将成为政府的重要选择。首提地方政府“问责制”此次新政中要求各地政府“要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善”，“严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，措辞严格，给予地方政府政策落实以较大的压力。 政策：政策调控，年底市场趋于悲观 政策：政策调控，年底市场趋于悲观 10月7日上海房地产调控细则出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。更加明确政府打击决心 严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求 在一定时期内限定居民家庭购房套数 发挥税收在房地产市场调控中的作用 动迁安置房提前上市交易 提高商品住房预售门槛 着力推进住房保障工作 进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管 继续增加居住用地供应总量 430 21 56 8 11 17 41 276 总计 66 4 10 0 2 5 8 37 10.5 35 1 7 0 1 0 10 16 10.4 97 9 14 2 2 1 5 64 10.3 146 4 14 2 4 7 10 105 10.2 86 3 11 4 2 4 8 54 10.1 总计 锡山 新区 崇安 北塘 南长 滨湖 惠山 　 政策：新政第一周市场反应 与新政前每日300-400套的成交量相比，黄金周成交量锐减。虽然绝对值与09年相比差别不大，但各项目的新增认购量均有大幅下降。 政策对本案的影响： 1、进入价格战已不可避免。由于政策在第四季度出台，开发商面临年度资金回笼指标的压力，将不可避免地进入新一轮的降价潮，随着其他区域价格的回落，惠山区作为传统价格低洼区域的性价比优势将逐渐减弱，进入价格战不可避免；2、对别墅的影响大于公寓此次新政对第三套房提出了明确的贷款限制甚至限购政策，将对本案的别墅销售产生较大影响；此次新政将首付比例由20%提高到30%，对一部分刚性需求产生影响，但由于本案公寓多为90平米以上户型，新政前后差别不大。3、区域内与区域外客户将受到不同层面的冲击但由于惠山本地人较为富裕，多数拥有多套物业，因此新政的限贷政策对惠山区的公寓客户将产生一定影响；区域外客户多为价格挤压而来的刚需客户，受限贷政策影响较小，但新政将动摇市场信心，很可能使这部分客户的购买计划有所推迟；投资型客户短时间内将全面撤退。 政策：政策对项目可能产生的影响 竞争：面临区域外多板块价格拦截 公寓：6000-7000元/平米别墅：11000-13000元/平米 公寓：6500-7500元/平米 公寓：6000-7000元/平米 公寓：7500-8000元/平米 公寓：8500-12000元