2010年12月15日成都青城庄园的营销推广和品牌建立汇.doc

无法拒绝的山水盛宴与庄园梦想 ——青城庄园的营销推广和品牌建立 目录 壹：理解 贰：思路 叁：执行 壹：理解 ——我们对别墅市场现状以及项目区域的认识 一：别墅政策、市场调控政策及新政后成都别墅市场现状 二：青城山区域认识 (一)青城山区域概况及定位 (二)青城山镇概况及定位 (三)都江堰（青城山）2010年上半年别墅市场 (四)青城山镇在建项目研判 一：别墅政策、市场调控政策及新政后成都别墅市场现状 （一）别墅政策回顾：?低容积率用地始终受限——稀缺产生价值 2003年开始,低容积率用地的出让始终受到严格限制。 2003年9月,国土资源部发布通知表示今后将严格控制高档商品住宅用地,停止申请报批别墅用地。 2006年国土资源部再次叫停别墅用地,强调自当年5月31日起,一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。 2007年3月5日，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。 2008年国务院下发的文件,在这则《关于促进节约集约用地的通知》中,明确要求将最低容积率限制写入出让合同或划拨决定书。这则文件曾被业内人士解读为,对诸如联排、叠拼等经济型别墅的限制政策。 2009年，更多的是规范房地产行业和完善住房保障体系的相关政策，在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。这类政策虽然对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。 （二）2010年政策走向及分析 2010年年初开始，针对房地产行业的政策继续趋紧，将之前的政策精神进行细化，或上升为需要严格执行的政策条款。 1月7日，国务院颁布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，该通知是对2009年年底“国四条”的延伸与进一步细化。其中值得关注的重点：第一，不再单列“改善型需求”，重申“二套房贷款利率严格执行”，预计银监会可能会出台细则共各大商业银行操作；第二，“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约住房消费观念”，似乎影射最近热议的“物业税”颁布实施要加速推进；另外，再次强调完善住房保障体系的工作并给出具体的落实指标，对境外“热钱”也提出了需要防范的指示。 为打击捂盘惜售以及销售过程中随意调整销售价格，解决商品房买卖过程中信息的极度不对称，购房者对无房可买以及房价上涨恐慌等问题，市房管局颁布政策规定预售证的申领不能以楼号、楼层为单位小批量办理，要提供销售计划，包含销售价格、当期推出套数、房号等进行公示。若开发商执行不到位，以关闭网上签约系统作为惩罚。该政策在一定程度上改善了购房信息透明化问题，限制了开发商频调高售价和捂盘制造供不应求。 3月10日，国土部出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 3月22日，招拍挂制度完善及土地供应调整。国土部要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 4月2日 财政部发文，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月11日，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭(即家庭成员名下持有一套住房或有一次贷款记录计第二套购房)，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率不低于基准利率的0.7倍。 4月15日，国土部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。 4月18日，国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧