2010年3月德州市万源·夏庄项目全程营销方案（提案）汇.doc

万源·夏庄项目全程营销方案 （提案） 二0一0年三月 前言—— 建筑，不仅是房子，更是一种文化现象，智慧的结晶； 经典建筑符号，构成美仑美奂建筑景观； 环境园林，经形象、色彩、光影和体块空间艺术整合； 组成人文生态不可或缺的景观空间； 而21世纪知识经济时代的引领，建筑更应是伟大的思想信息空间！ 在给人们提供房子的同时，我们还要给人们提供更有品质、有格调的生活！  一、德州市概况与经济发展状况 1、德州市总体概况 德州市位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门。辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积 1．03万平方公里，人口560万，其中德州市区人口约70万。 德州北依京津，南靠济南，西接德州，东连渤海湾，处在渤海湾经济圈之内，是华东、华北两大经济区的连接带，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。自古就有“九达天衢，神京门户”之称。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是国家公路运输枢纽城市。　 　　近几年德州先后荣获全国城市经济综合实力百强、全国城市环境50强、中国优秀旅游城市、生物产业国家高技术产业基地、中国太阳城、中国围棋城、中国京剧城、山东省卫生城市、山东省双拥模范城市、山东省优秀城市建设与管理“齐鲁杯”、山东省环境综合整治先进城市、中国人居环境范例城市等称号。 2、德州市经济发展状况 2009年全年完成地区生产总值1530亿元，同比增长12%，增幅高于山东省平均水平。完成地方财政收入55.3亿元，增长17.4%，增幅居山东省第4位；境内财政总收入和财政支出均突破了100亿元，分别达到106.7亿元和114.8亿元。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到15800元和6168元，均增长9%。 3、德州市总体规划 按照《德州市城市总体规划（2005-2020）》的设想： 　　城镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。 　　“一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的基础上，构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；确定城市用地发展的方向为：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。 规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。 德州印象 德州是一个新兴的工业城市，市区人口规模不是很大，人均GDP和人均可支配收入来看，富裕程度相对石家庄来讲并不低，但两地房价却有很大差距，这也正是德州房地产市场发展潜力之所在。 （注：2009年，石家庄城镇居民人均可支配收入16607元，市中心房价6000—7000元/㎡；2009年，德州城镇居民可支配收入15800元，市中心房价也只是3000—4000元/㎡） 二、德州市房地产市场综合分析 德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生直接的影响。结合德州实际情况，德州的房地产呈现以下特征： ? 房地产投资量连年增长，建设规模连年突破 自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，从2001年的完成投资1.73亿元、施工20.17万平方米，到2008年的完成投资63.8亿元、施工面积615.45万平方米，仅仅用了7年的时间。 ? 开发区、新区的开发带动房地产投资 目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场已经日渐繁荣。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。 ? 人口增长使住宅需求更加旺盛 随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各