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泰尔发真北小区项目 策划报告纲要 上海日创广告有限公司 上海泰尔发专案企划小组 目 录 第一部分·市场环境篇 上海房地产市场营销环境分析 普陀区区域房地产市场分析 第二部分·营销执行篇 竞争分析 项目分析 项目定位 目标客源  市场环境篇  上海房地产市场营销环境分析 2001年上半年上海房地产市场信息数据汇总 2001年上半年上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。 2001年上半年新增经营性项目土地出让面积为21万平方米，较去年同期减少90.9%。新增经营性项目土地出让加强了控制力度，将逐步转变为招标、拍卖。 2001年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加23.1%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加15.4%和38.8%，完成土地开发面积增加119.3%。  由于执行新批准预售标准，2001年上半年商品房批准预售面积比去年同期减少23.7%，其中内销商品房比去年同期减少23.2%，而外销房比去年同期减少28.9%；商品房批准销售面积比去年同期增加15.3%。 2001年上半年内销商品房预销售与去年同期相比较，预售增加26.9%，达758万平方米，销售登记增加26.1%，达950万平方米。上半年内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.557，实现了实际预售面积大于批准预售面积。  2001年上半年外销商品房销售与去年同期比较，预售增加3.2%，达15万平方米；销售登记增加3.3%，达50万平方米。 2001年上半年销售的外销商品房中，住宅占73.3%，办公占14.6%，三产占10.5%，其他占1.6%。销售的内销商品房中，住宅占95.3%，办公占1.6%，三产占2.4%，其他占0.7%。 2001年上半年个人购买商品房比重继续攀升，内销商品房销售登记中属个人购买84136套，占95.9%，比去年同期上升2.3个百分点，预售中属个人购买63058套，占98.5%，比去年同期上升1.5个百分点。外销商品房销售登记中属个人购买2294套，占83.9%，预售中属个人购买856套，占97.9%。  2001年上半年内销商品房销售登记排名为浦东、闵行、徐汇、宝山、普陀，分别占市区销售量的24.0%、21.2%、10.8%、7.1%、6.8%。内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁，分别占市区预售总量的19.7%、14.6%、11.7%、10%。 2001年上半年存量房交易继续快步上升，比去年同期增加97.7%，为619万平方米，已达到商品房销售量的61.9%。其中住宅占73.9%。  2001年上半年已售公房上市出售成交31164套，交易面积159.4万平方米，占总存量交易面积的25.8%，比去年同期增加69.7%。上市平均出售价为13.03万元/套，平均出售单价为2547元/平方米，比去年同期增加309元，平均建筑面积为51.16平方米。 2001年上半年以备案的全市差价换房总成交为6236户，总成交面积18.3万平方米，其中转让4700户，面积10.8万平方米，金额2.9亿元；交换1536户，面积7.4万平方米。 2001年上半年全市房地产抵押建筑面积达2701万平方米，比去年同期增加42.4%，其中期房抵押建筑面积为1028万平方米，约5万件，个人（私有产权）抵押4.98万件，7.3万平方米。  上海市轨道交通对房地产市场的影响 未来五年，上海市政府将发展城市轨道交通作为城市建设的三大战役之一，总投资约400亿元。至2005年，上海的轨道交通运能从现在的5%增加到20%。 根据上海城市的总体规划，上海市郊将新建 11个新城，每个新城的人口将达到30万人的规模。届时中心城的人口将进一步分散到各个新城。因此，轨道交通已不在是中心城的专用交通工具，它将逐步延伸到各个新城，沟通中心城与新城之间的联系，使未来的新城真正进得去，出得去，住得下，住得定，成为吸引人的现代化新城。  未来五年，上海的轨道交通主要有：地铁一号线北延伸段，从新客站到泰和路；地铁二号线西延伸段，从中山公园到虹桥机场；明珠线二期，从老北站到大连路过江，沿东方路再过江，沿中山路与明珠线一期在虹桥路连接；杨浦线，从新江湾城到中山南路；莘闵线轻轨，从莘庄到闵行开发区；浦东线，从高桥镇到东方路；嘉定线，从铁路西路到沪宜公路；松江线，从宜山路到松江新城；青浦线，从虹桥机场到青浦镇；磁悬浮线，从龙东路到浦东国际机场。这10条线共长200多公里。 而这些轨道交通的建设将在很长一段时间里，将有助于轨道沿线住宅市场的快速升值，从而带动相邻区域房地产的发展，最终促进整个上海市房地产事业的发展。  上海市区域板块房价汇总 上海市住宅消费市场区域板块划分的主要依据： 重在定位——住宅