中粮同里湖项目市场定位及产品建议汇.pptVIP

报告思路与结构 土地属性分析—— 基本技术指标 无论作为第一居所还是第二居所，本案必须大力投入于项目配套建设。前者投入的方向是便民型商业配套；后者的投入方向是休闲运动类游乐配套。 本案的建筑风格初期可以考虑集四至五种欧美小镇建筑风格于一园，采用不同组团划分的规划方式；后期可以考虑采用中式传统园林建筑风格，与初期规划多种欧美小镇建筑风格相呼应，亦可考虑集多种中式建筑风格于一园。 本案适宜以小面积独幢做为主力产品，在保证居住舒适度的前提下，将户型面积做到最小，并提供尽可能多的不计入容积率和销售的面积，为本案重要的产品营销策略思想。 处于郊区而开发周期较长的大盘，必须大力整合资源，改善配套环境和区域品牌形象，耐心培育，以时间换取土地属性的变化。冲过初期的起步期后，会迎来丰收期。但若不致力于配套环境的改善，靠自然推动，则经历较长周期市场仍不会有太大起色。 以价格换来距离是在配套较差情况下，郊区盘启动的唯一机会点。本案因地价原因在单价上并无优势，只能寻找相对定位的市场机会点，来制定本案的蓝海战略。鉴于直接竞争区域小石湖/东太湖区域多为联别建筑形式，建议本案规划为纯高密度小独栋别墅区，利用独栋与联别之间建筑形式上的价格差，来实现在独栋细分市场中的低价定位，并在面积段策略上努力做到用小面积控制低总价，更大提高“以价格换距离”的竞争力。 政府的规划、建设、区域招商、宣传，在区域竞争力提升中，扮演着重要的角色，整个项目的运营过程中，政府资源的整合运用，将是本案获胜最重要的助力。 90分钟内中高收入群体的5+2居所客群需求分析 产品建议——建筑风格建议 整个项目可以有几种不同的建筑风格，但各个不同建筑风格之间要以组团式规划区隔开，在差异中寻求一种内在的和谐统一。 目前比较流行的是： 南加州风格 美国乡村风格 英伦风格 北法风格 中式庭院 产品建议——建筑风格可借鉴案例 占地1平方公里的上海泰晤士小镇——追享经典欧洲的美好时光！ 以各种英式建筑为主体，取欧洲艺术元素之精髓，在变换中尽力满足全面居住需求。 产品建议——建筑风格可借鉴案例 占地1300亩的太湖之星集欧美建筑之大乘！ 太湖之星 产品建议——户型配比（原配比） 10% 10% 150-180 G型类别墅 10% 600-800 F独幢 B独幢 E独幢 40% 50% 七期 10% 10% 40% 40% 六期 10% 10% 40% 40% 五期 10% 5% 300-350 40% 40% 30% 20% 240-260 400-500 280-300 210-220 20% 40% 四期 10% 40% 三期 5% 55% 二期 5% 50% 一期 D独幢 C独幢 A独幢 期别 注:上述比例为建筑面积配比 产品建议——户型配比 七期 六期 五期 四期 三期 二期 一期 期别 10% 15% 150-180 G型类别墅 50% 600-800 F独幢 B独幢 E独幢 10% 40% 20000 10% 10% 40% 40% 37000 10% 10% 40% 40% 38000 10% 5% 300-350 40% 40% 40% 20% 240-260 400-500 280-300 210-220 20% 40% 59000 10% 40% 63000 10% 40% 27000 5% 5% 50% 33500 D独幢 C独幢 A独幢 体量 （方） 注:上述比例为建筑面积配比 产品建议——户型设计要点 精细化设计，加强产品的外在品质观感。 人性化理念，客主动线分离，实现业主居住梦想。 增强采光通风性能，尺度全面优于公寓类产品。 多车位、多功能、多私有空间（花园、露台等）。 共性 沿街的商住混合概念产品，内部采用大板式设计，提供自由空间分隔功能。 150-180 G型类别墅 顶级别墅产品、内部空间注重生活享受感，于以无拘无束的感官体验。 600-800 F独幢 B独幢 E独幢 高端住宅、以为业主提供充足私有和共享空间为目的。 五房设计，突出居住体验的提升，空间多样性更强。 四房设计，兼顾自住、度假双重居住功能，设计有大面积家庭共享或娱乐空间。 四房设计，充分满足自住客户大家庭需要。 三房设计，以合理面积实现居住品质飞跃。 设计要点 300-350 240-260 400-500 280-300 210-220 D独幢 C独幢 A独幢 产品类型 180平方米 产品建议——户型设计可借鉴案例 由于250平方米以下的小独栋别墅户型设计难度比较大，因此我们特别挑选了一些可借鉴的户型： 193平方米 200平方米 产品建议——景观设计要点 绿色无极限——利用退线面积和景观中轴打造生态概念； 以水为界，曲泾分明——多借助原有水系来实现组团岛屿化； 会所和泛会所景观化； 景观风