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丰县市场调研报告 我们的思路 城市属性——丰县地处江苏省西北部，苏鲁豫皖四省七县交界处 ，交通便捷，城市发展潜力较大 区域属性——项目（180亩地）地处丰县新老城交汇处，现阶段基础配套设施匮乏 项目属性界定——四线潜力发展城市，生活配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向，未来新老城市结合处，小规模高容积率商住项目 城市经济一：丰县苏鲁豫皖四省七县交界处，区域优势明显，虽然目前经济排名相对落后，但近年来经济增长迅速，为区域房地产发展奠定良好基础 城市经济二：丰县产业结构不断优化，第二产业成为首要经济增长点，工业强县富民支撑作用日益凸显 城市经济三：丰县现已形成了以食品加工、木材加工、机械铸造、盐化工产业等为主导的特色产业，吸引众多知名企业进驻 城市经济四：丰县经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足 丰县工业发展迅速促使丰县产生大量私营企业主等财富阶层，2008年末，全县在工商部门登记注册的民营经济单位数共15461户，同比增长10.1%； 丰县职工工资也稳步上升，2008年已经达到17267元，同比涨幅达到19.9%，工业强县富民作用明显。 城市经济五：丰县“东进南扩”为主要发展方向，并适度向北拓展，各板块功能明晰、完善，新城的建设为丰县城市化发展奠定良好基础 城市经济六：城市化进程加快，成为拉动丰县房地产市场快速发展的重要因素 城市宏观经济总结： 宏观环境良好：苏鲁豫皖四省七县交界处、经济总量相对较低，但城市经济快速增长； 产业基础强大：产业结构不断优化，工业强县富民支撑作用日益凸显，催生大量购房需求； 购买力增强：城镇居民收入水平快速增长； 规划拉动：城市功能优化，项目所在区域将成为未来城市功能核心区； 城市化进程加速：城市化进程加快成为拉动丰县房地产市场快速发展的重要因素。 访问内容涉及客户置业重点考虑因素、物业类型、产品类型等的需求特征 访谈客户主要由公务员、企事业单位职员等新城区潜在居住群体组成，年龄涵盖了中青代不同客户群体 新城区城市规划已深入人心，被访客户普遍看好新城区发展潜力 置业关注重点：价格、建筑质量首选，区位、户型、交通、区内配套次之；物业类型：偏好多层，少部分人会考虑选择小高层和别墅 在面积的选择上，客户更倾向于100-130平米的区间范围；在户型的选择上，三房两厅二卫是最受青睐的户型 在总价的选择上，客户更倾向于20-25万元的区间范围；在户型设计方面，大客厅、落地窗、主卧套房设计是主要的关注点 客户需求总结 综合考虑市场表现及客户偏好，本项目户型及比例应契合市场的主流需求，同时在产业设计上做足竞争力 徐州汇亿丰投资有限公司 销售部 * * 市场研究 项目属性界定 NO.1 NO.2 城市背景研究 房地产市场机会研究 项目初步定位建议 NO.3 项目属性界定 NO.1 丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处。全县总面积1449.7平方公里，辖14个镇1个林场； 丰县距徐州75公里，境内徐荷铁路、徐济高速公路，徐丰一级公路连接洛连、宁徐、京沪、京福高速公路，交通十分便捷； 全县总人口为114万人，其中主城区常住人口26万。 丰县 地理位置：项目地处丰县新老城区交汇处，距离老城中心3公里，是连接新老城区的唯一主干道。 老县委 未来新县委 丰县老城区 丰县新城区 3公里 本案 工业区 项目属性 总占地面积180亩，综合容积率1.3-2.5； 大规模高容积率 区域属性 老城区东部，处于规划建设起步阶段，缺乏商业生活配套，居住氛围不佳 城市边缘、配套匮乏 位于江苏省徐州市丰县，城市发展潜力较大 四线潜力城市 地块西临主城区，北临中阳大道，均为交通主干道，通达性强 便捷交通条件 地处丰县重点规划建设的新城区，属于未来丰县新城市连接纽带。 城市主流发展方向 市场研究 NO.2 房地产市场研究 城市背景研究 丰县交通区位优势明显，目前已经形成以高等级公路和铁路为骨架，优越的区位优势和四通八达的交通网络，是丰县经济发展的优良基础 ； 丰县GDP排名在徐州相对落后，但近年来一直保持快速增长，增幅快速上升，2008年丰县国内生产总值超过百亿，达到100.02亿元，同比增长25.3%；人均GDP达到9985元，快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 在经济快速增长的同时，丰县的产业结构也不断优化，第二产业比重稳步上升，2008年达到42%，工业成为丰县的首要经济增长点 部分入驻企业 丰县目前拥有一个经济开发区，2006年5月被批准为省级经济开发区。起步区面积11.7平方公里、近期建设面积25平方公里、远期规划面积60平方公里； 目前经济开发区入区企业90余家，其中有5家上市公司，总投资额约50亿元，如东大锅炉、东大钢构、吉林森