丰鼎置业淞滨路办公楼项目策划报告汇.doc

地产江湖 HYPERLINK /  ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ PAGE  地产江湖 HYPERLINK /  ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市 场 篇 一、2004上海办公楼市场回顾 回顾2004 年整个上海办公楼市场，无论从土地供应情况还是市场供需情况来看均表现出较为强劲的态势。现以一、二级市场分别对2004 年上海办公楼市场作一个回顾。 办公用地出让面积10年中最高 与2003 年相比，2004 年出让的办公用地和综合用地尽管有一定程度的减少，但从平均水平来看，2004 年所出让的办公楼用土地面积，特别是市中心区域的办公楼用土地面积已大大超过了10年来的平均水平。预计这些办公楼在未来的三四年内集中上市，会对整个上海办公楼市场，特别是各界均较为关注的写字楼价格(包???租金和售价)带来一定的影响。 城市副中心等办公用地放量 从土地需求情况来看，需求的目的性进一步加强。分析成交用地的区域分布可以发现，成交的3幅办公用地中次中心城区的比例占了多数。随着城市副中心建设的进一步深入，次中心城区的商业、办公物业的建设被大大地提升了一个层次。随着园区经济的进一步展开以及区域性行政中心的逐步建成，次中心城区的城市副中心商务职能变得越来越突出。随着城市各区域职能的进一步调整，预计到2010 年，第三产业在三大产业中的比重将进一步加大，届时对办公楼的需求也将有一个较大的放量。 办公楼市场供应多层次开花 　　从2004 年1－10 月办公楼市场供应来看，全市总量为55.6万平方米，其中中心城区的办公总面积为39.5万平方米，占全市总量的71％，占到商品房总面积的16％。中心城区的几个核心CBD以及泛 CBD 区域的商务环境日渐成熟，上市量最多的是徐汇区，其次是黄浦区等传统商务区域。 　　次中心城区的办公楼供应主要集中在虹口、闸北、普陀和浦东四区，供应总量为14.9万平方米，占到办公面积总量的27％，虹口区依托北外滩的开发和四川北路改建的契机，上市了不少办公楼；闸北区利用其与黄浦和静安商务区接壤的有利地形优势，打造出以不夜城商圈为核心，引导黄浦、静安客流的泛CBD；普陀区在长寿路两侧全力建设普陀区的商务领地。浦东新区一方面充分挖掘陆家嘴CBD的开发潜力，另一方面，大力扶持外高桥保税区、张江高科技园区以及金桥出口加工区的独立办公体系建设。 从外围地区的供应来看，松江区的写字楼供应比较突出，一方面区内的经济、工业园区有其自身对写字楼产品的需求，另一方面，松江大学城周边和莘闵地区也有部分配套尚属完善的办公楼。 租金持续上扬，空置率创最低水平 2004年，由于强大的需求和有限的供应使甲级写字楼的租金报价有所上扬，平均租金报价升至每天每平方米0.74美元。在中心城区的几个区域市场中，尤其是南京西路和淮海路区域，平均租金报价升幅最大，2004年第四季度分别达到每天每方米0.84美元和每天每平方米0.88美元。 在空置率方面，市场强劲的吸纳量，使得浦西中心城区的甲级写字楼存量所剩无几。尤其是静安、卢湾及黄浦等区在2004年年底的剩余量相当少，空置率分别降至2.0％、3.1％和3.2％。此外，陆家嘴区域的强劲需求促使该区域写字楼空置率在2004年年底首次向下突破两年以来10％的最低水平，达到8.6％。截至2004年年底，上海甲级写字楼的平均空置率已从上季度的8.53％降至6.51％，创下了上海甲级写字楼市场十年来的最低水平。 二、2005年上海一季度办公楼市场分析 2005年，就在住宅市场一片不明朗的情况下，上海前四个月的写字楼市场却是一片柳暗花明。总体呈现出写字楼外移，中低价位写字楼比例大幅上升。有观点认为，呈现这种现象是因为原来一些将眼光放在住宅市场的投资者开始将眼光放到了写字楼市场上。 写字楼市场供应外移明显 虽然2005年前四个月新上市办公楼15例，与去年相比，新盘数量明显下降。尤其是今年的第一季度，仅有8例新盘进入市场，与2004年第四季度相比，供应面积大幅下降，降幅达到65.5%。但是记者从调查中发现，2005年第一季度办公楼的供应分布主要以次中心区域以及外围区域为主，如普陀、闸北、宝山等。 普陀区本季度推出3例办公楼项目，有效地支撑了一季度的供应市场，3例新盘均位于次中心区域。中心城区仅有1例新盘上市，位于静安区海防路的申海大厦。4月份中心区域的办公楼新盘数量略有回升，长宁占2例，黄浦、浦东各占1例，其余也均是宝山、嘉定、奉贤等郊县地区。 由此可以看出，第一季度办公楼供应已经脱离了黄金区域，传统南京西路CBD区域、小陆家嘴及人民广场区域均无新盘上市，中心区域也仅有1例新盘推出，供应逐步外移，次中心区域成为供应大户。 中低价位写字楼比例大幅攀升。 在新开写字楼价格分布方面，2005