临沂三河源住宅组团项目暂定名市场汇.doc

目 录 第一部分 项目背景及研究目的和思路 一、研究背景 1.项目概况 2.项目建筑产品类型 3.产品定位主张 二、研究目的及思路 第二部分 市场宏观特征分析 房产市场面临的形势 一、宏观环境 二、城市开发的区域优势 1、全市经济持续快速发展 2、市民收支增长 2、市民居住条件改善 3、居民对户型的需求 三、经济适用房政策 当前临沂房地产开发现状分析 市区 A、东部区域 B、中部区域 C、西部区域 二、罗庄区 房市发展趋势 一、市场环境 二、开发空间 三、兰山区房地产发展状况 第三部分 项目微观环境分析 一、河岸板块房地产发展状况分析： 二、板块交通状况 三、板块环境分析 四、随着市政规划的起动，时代迎来崭新的时代 五、“河岸时代——城市次中心 1．阶段基本状况 2、市政规划分析 六、河岸新城发展趋势分析 第四部分 竞争楼盘专项调查分析 【各竞争楼盘规划指针列表分析】 【各竞争楼盘建筑风格分析】 【价格分析】 【户型配比分析】 项目SWOT分析 第五部分 项目定位分析 【品质定位】 【功能定位】 【】 【价格定位】 第六部分 规划设计建议 整体规划定位 1、地块特征： 2、目标客户群描述： 3、市场特征（即市场空白及潜在需求）： 4．主题定位解析： 【第一主题】”公馆”——历史渊源 【第二主题】“公馆生活“——是人类居住文明的现代演绎。 【第三层次】未来承袭——寻求精神认同。 二、整体平面布局 设计思路说明： 四、建筑外立面： 1、风格： 2、建筑色调： 五、道路组织 A、小区的主行出入口及大门的设计建 B、人行道路 C、车行道路 D、停车位建议： 六、环境设计 1、中心景观 2、组团景观 3、架空层景观 4、小品景观 七、户型建议 八、户型配比建议 附件 项目整体定位一览表 附件 项目整体定位一览表 产 品 及 推 广 定 位 品质定位 价格定位 物业形态位 功能定位 建筑面积 户型选择 相关配置 主题定位 中高档住宅及办公物业 住宅：2800元/㎡以内 高层住宅 以居家功能为主，临街投放部分商业物业 住宅75m2~130m2 其中以70m2~125m2为主 以兩室兩厅为主力户型，配以部分一房及、三房戶型 户型设计中基本设有两个阳台；能适当配置兩个卫生间；在户型创新点上建议设计带入户花园的三房二厅，并在主卧室的飘窗设计上有所突破，设计高度为2.2米的落地外飘窗 “河岸公馆，至高生活特区 释义：充分挖掘本项目规模较小，地段较好的本质；同时充分利用项目周边大盘成熟的居家氛围、生活配套及客户资源，将本项目融入其中，形成大型社区中的生活特区。并与大型社区做配套，建造互补型的产品，同时形成本项目的差异化形象。 目 标 客 戶 群 特 征 定 位 入住人口 置业用途 单套总价位 关注媒体 家庭月收入与选择 客户区域分布 职业分布 建筑设计主题支撑点 2-3及3-5人 首次及二次置业（自住）为主 主要以23~40萬為主 报媒为首选 重点对象以家庭月收入在3200—5500元的为主 本区域客户及后期的外来人员 本区域客户及后期外来人员 建筑以现代主义建筑风格为项目建筑主题，形成片区内差异化的住宅产品 户型配比设计以二房为主，投放少量一房，填补市场需求的空白点 在与区域内房型相同的产品中，本项目能更好的控制其面积，并增加创新户型，形成一定的差异化产品 第一部分 项目背景及研究目的和思路 一、研究背景 1.项目概况 项目建设地点：项目位于通达路北段东侧：东至临沂恒居置业有限公司，南至临沂沂河大桥收费处，西至通达路，北至临沂再生资源公司食品仓库、兰山区供销社家属院、临沂市电业局电力技校（塑料厂）。 规划总用地：13亩（8671平方米） 总用地面积：基地面积9245 平方米，建筑占地面积：2856 平方米，绿化用地（集中）：942平方米 ，商业用地：1350 平方米 总人口：约1800人 总建筑面积：45800平方米，其中：住宅面积：45000 平方米，商业面积：约800平方米 . 楼房状况：24层、24层、24层。 总容率：地上容积率5.1，地下容积率0.65。 绿化率：不小于35%。 建筑覆盖率：不大于25%。 总投资：9800万人民币。 周边环境：三和源小区，周边紧邻临沂恒居置业有限公司观河苑，临沂交警大队办公楼，干货、瓜子批发市场、多处住宅小区。易形成居住、行政办公区、商贸区一体的多赢互动居住组团。该项目是连接老城区和南坊新区、河东区的中心位置，通达路也是贯穿临沂市南北交通干道，且与205国道相联接，形成交通动脉。 2.项目建筑产品类型 鉴于本项目地块的基本概况、项目周边情况及结合我们多年的专业地产经验，在