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华南（国际）建材市场 中期营销市场调研报告 华南（国际）建材市场营销中心 2004年11月 指 导：金凌冰 整 理：龙如娣 资料收集：宋 玲、黄凯云、黄月娇 目 录 第一部分 社会经济背景 1．1小引 1．2经济发展现状和趋势 1．3居民生活水平 1．4经济环境分析 1．5当地人口分析 1．6结论 第二部分 房地产市场研究 2．1住宅房地产市场分析 2．2惠州惠阳区的房地产市场研究 2．3消费需求分析 第三部分 建材市场研究 3．1全国建材专业市场现状 3．2全国建材专业市场宏观发展趋势分析 3．3国内建材市场形成的成因分析 3．4惠阳区建材商圈分析 3．5结论 第四部分 企业研究 4．1企业所有制形成、企业发展历史 4．2企业决策能力、管理能力、人力资源能 力 4．3公共关系能力 4．4战略目标 4．5企业的核心竞争能力 第五部分 项目自身条件综合评述 5．1项目区位条件 5．2项目用地条件分析 5．3城市规划因素 5．4政策限制或鼓励 5．5项目综合评价 第六部分 项目市场SWOT分析 6．1优势分析 6．2劣势分析 6．3机会分析 6．4威胁分析 6．5结论 第一部分 社会经济背景分析 1．1 小引 惠州地区地理资源集山、瀑、潭、江、湖、海于一体，是人文资源非常丰富的旅游城市。惠州地区正面临着一次大的发展机遇：全国最大的中外合资企业中海壳牌南海石化项目已全国动工，并将于2005年投产，世界500强中已有17家落户惠州地区，惠州地区已成为社会极为关注的经济快速增长地区。 同时因大亚湾经济的崛起，惠阳也同步跨出了漂亮的一步。 1．2经济发展现状和趋势 改革开放以来，惠州地区工业得到快速发展，目前已建立起电子、化工、纺织、机械为主的支柱产业。如今，中海壳牌南海石化项目在惠阳大亚湾顺利推进，电子信息业已成为优势产业，惠州地区也从一个典型的农业区域变成一个工业化与信息化并举发展的新兴城市。惠州现有外资企业8000多家，实际利用外资93.5亿美元，在2003年国民经济增长加快、增速创近五年新高的基础上，又形成以TCL、德赛、麦科特、纺工和华阳五大集团为首的一批企业集团，及南海石化巨型项目的投资运营，给处于新的历史背景底下的惠州经济注入一股巨大的活力。 可以得出结论：在未来10年内，惠州的经济将继续保持快速、稳定的发展，特别是惠阳地区的房地产开发总体上仍将持续稳步高涨的趋势，惠阳地区房地产的发展具有广阔的前景，据预测，未来8——10年，大亚湾区将投入1100亿元的建设资金，不包括已经投入和正在投入的石化工业区基础配套建设资金的投入。 开发区的规划目标是：惠州中心城市的重要组成部分，以发展临海型大工业为主，逐步发展远洋港口，协调发展旅游业的外向型、现代化的城市化地区。按城市功能区分，未来的大亚湾将具有六个城市区域。南面滨海区和葵湾半岛是一个功能齐全、客货两运的现代港区；东面的霞涌是一个旅游、商住区；霞涌和中心区之间是大型的石化区，位于中部的中心区将是一个行政、金融和商贸的中心；西南的西区将是一个钢铁工业城和高新技术工业区。 西南海滨区、山区和海岛还有待规划。预计在未来十年内，大亚湾将发展成为一个新兴的港口工业明星城市，并以鲜明的“个性特征”屹立于粤港澳经济圈，那时的大亚湾将成为香港的重要分流港和京九铁路南端最便捷的出海口，并极有可能与香港、深圳优势互补，组成一个世界级的主枢港群；将成为广东省主要的大型石化、钢铁工业基地和东部沿海工业走廊的发展核心；将成为我国兼有海洋、海岛旅游、山地探险和大工业旅游特色的重要旅游城市；还将通过两条工业走廊与惠城区连接，形成以惠州——大亚湾为中心区的功能齐全的组团式现代化城市。近5年惠州市经济发展状况如下： 图表一： 1．3居民生活水平 2003年末，全市在岗职工50.24万人，比2002年增加2.77万人，增长5.8%；全年在岗职工工资总额64.41亿元，增长23.1%；在岗职工全年平均工资收入13265元，比上年增加1949元，增长17.2%，扣除物价因素实际增长16.6%。城乡居民收入继续提高。城镇居民人均可支配收入9179.74元，增长27.5%；农村居民人均纯收入4054元，比上年增长3.9%。（摘自惠州市统计局2003年人民生活统计表）由以上统计数据分析可知：2004年在市政八项民心工程、旅游区项目开发、石化工程等产业拉动下，惠州居民经济水平将会在原来基础上继续提升。据调查，居民近几年投资领域为基金、股票、房地产等行业。 大亚湾建区十多年，今年上半