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建筑总部大厦定位报告 一、嘉兴写字楼市场的发展现状 1、近年办公楼的投资情况 从上述图表可以看出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均保持了30%以上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的现象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五”的第一年达到阶段性的高点后2002年呈现回落，主要原因在于2002年这一年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活跃，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可避免的受到波及。因此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。 2、近几年办公楼施工建设情况 从上图可以看出，反映供应量先行指标的施工面积，在2001年和2004年的两个年份年增长率超过100%，原因是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这两年的新开工面积大幅增加；而2002年和2003年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。 3、近几年写字楼市场的供求情况 年份 2001 2002 2003 2004 2005 竣工面积 120490 55655 47278 46082 89299 销售面积（㎡） 25394 1515 20254 26401 157030 空置面积（㎡） 15605㎡ 11670 15035 21912 13356 从上面的图表可以看出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平，一方面是由于市场的供应量相对有限，另一方面也说明市场需求稳定上升；2005年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，一个重要原因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价格上涨超过30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活跃，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。 4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况 从上表可以看出，2001年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看，并没有形成像住宅那样持续上扬的走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来看2001年写字楼为2.54万方，而2002年只有0.15万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是0.15万方的成交量也并不足以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价格一直维持在一个较低的水平，跟写字楼本身的品质有关，可以说2005年之前的写字楼供应市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价格自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价格被拔高。 二、同区域类比楼盘个案分析 财富广场 项目概况：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发有限公司投资开发，总体规划为二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。 项目点评：该项目地处嘉兴商业中心与大润发购物中心的环伺之中浙江新亿达置业股份有限公司市区中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心与新兴发展的秀洲新城的连接点海景式退台与空中休闲花园建筑业发展渐入佳境全市完成建筑业总产值127.04亿元，其中市区39.35亿元，比上年分别增长26.8%和32%；完成竣工产值95.27亿元，其中市区25.02亿元，分别增长24.6%和9.5%；创利税6.43亿元，其中市区2.56亿元，分别增长15%和34.7%；建筑业增加值30.5亿元，其中市区10.19亿元，分别增长30.3%和47%。?全市建筑业完成总产值亿元,完成省外产值6.99亿元,分别比2005年增长29.32%166.79%，按照现有的规模和发展速度,预计2007年全市建筑业产值将200亿元大关个扶持建筑业发展的政策——《关于加快建筑业持续健康发展的若干意见》瓜熟蒂落。《意见》通过体制创新、质量兴业、规范市场秩序和加强政策扶持等举措，力挺建筑业发展。日趋规范的建筑市场