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第一章 扬州房地产市场分析 第一节 宏观经济环境 1、1991-2001年扬州国内生产总值稳步增长 20世纪90年代扬州市国民经济发展迅速，国内生产总值等各项指标呈稳步增长的时期。1995年扬州市区（含原邗江县）国内生产总值突破100亿无，2000年突破200亿元。整体而言，1991-1994年高速增长，1995-1999年增长速度有所放缓，但2000年开如国内生产总值的增长速度恢复20世纪90年代初的快速上升趋势，随着扬州经济的不断发展，对外交流的增多，将进一步带动扬州会务市场的发展与壮大。 2、2003年GDP跃上新的平台 全市实现国内生产总值647.22亿元，增长13.4%，是1995年以来增幅最高的一年。财政收入72.91亿元，增长31.1%，比2000年翻了一番。创历史新高 全社会固定资产投资247.01亿元，增长37.1%，均创历史新高。注册外资实际到帐4.81亿美元，民资投入120亿元，分别增长88.6%和166.7%；实际出口11.12亿美元，增长39%。 城镇居民人均可支配收入8705元，增长11.1%；农民人均纯收入4220元，增长7.5%。完成或超额完成了市五届人大一次会议确定的目标任务。城市居民人均可支配收入 省城市经济调查局一季度反馈资料显示：一季度我市城市居民人均可支配收入2869.31元，在全省十三个省辖市中居第7，前6位城市为苏南五城市和苏中南通市。一季度我市居民人均可支配收入比去年同期增加了310.02元，同比增长12.1%,增幅在全省居第8，增幅的位次比1-2月份前移了3位。 政策环境 一、房贷抵押财产险可选择有关房贷低押物财产保险，能否由强制变为借款人自愿选择保险项目，引起了普遍关注。事实上，扬州市工行已将可选择保险项目推开，?“此项业务的主要对象是牡丹卡优质客户，购房者普遍表示欢迎，因为一下子少了一笔额外支出。比如向银行贷款２０万元，１０年期还，按照千分之零点五保险费率来计算，就是１０００元。保护农民利益，确保建设项目征地正常进行扬州调高征地补偿标准为切实保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活，确保建设项目征地的正常进行，扬州市政府发出通知，调整提高征地补偿标准。根据通知，扬州市征用耕地的土地补偿费，将由原该耕地被征用前3年平均年产值的9倍调整为10倍。征用前3年平均年产值的最低标准以及征用耕地安置补助费、青亩补助费标准等均比原标准有所提高。另外，通知还明确，对历年征用土地拖欠或少付农民补偿安置款的，要签订分期还款协议，限期补偿到位。征地补偿不到位、安置不落实的，要限期整改。整改期间，暂停受理建设用地报批。扬州公积金贷额上调 最高限额由２０万元调至２５万元?据报载：为适应经济和社会发展需要，扬州住宅公积金管理酝酿重大调整：引入竞争机制，提高公积金归集和使用率，并提高公积金贷款额度。鉴于目前市房地产价格增幅较大，将现行公积金贷款额度的最高限额由２０万元调整到２５万元，最长期限由２０年延长至２５年。补偿确保重大工程建设环境和秩序不受干扰目前，扬州境内宁启铁路扬州段、绕城高速公路、城市综合整治等重点工程建设全面展开会战，出现了一些无理的阻工现象。阻工现象不仅阻碍了工程进度，还破坏了扬州城市形象。对此，强调，对于部分人员提出的要求，首先要检查与工程相关的政府规定补贴是否已全部落实到位，是否让群众得到了实实在在的补偿。 城市化进程与城市建设 一、2003年扬州市城市化水平居苏中之首 江苏省统计局根据2003年人口年报户籍数据，按照国统字[1999]114号《关于统计上划分城乡的规定（试行）》标准，对各省辖市的人口城镇化水平进行了计算评估。结果显示： 2003年扬州市的城镇化水平为45.65%，低于全省平均水平1.12个百分点，居苏中三市之首。13个省辖市中,城镇化水平差距较大，最高的为南京市，为74.24%，最低的为宿迁市，为29.22%，最高与最低之间相差45.02个百分点。扬州大规模改造“城中村”扬州市出台了市区“城中村”改造的实施意见，决定用2至3年的时间基本完成城区范围内的“城中村”改造建设，每年改造建设不少于20万平方米。 “城中村”是指城区内原作为村民在集体土地上安排宅基地所建的房屋。这些“城中村”的居民虽然洗脚进城成了市民，但由于仍以村落的形式居住，仍然存在着传统的农村思想和习惯，特别是乱搭乱建、乱扔乱倒、乱挂乱晒，门前种菜、门后养猪等情况严重影响城市环境，使“城中村”成为历次城市创建工作的老大难部位。 市首先启动的是主干道两侧条件较差的“城中村”整治改造。根据被拆迁“城中村”住房所在地段和应安置的实际面积，实行“一对一”的安置。还着力加快“城中村”的农民在思想观念上向市民转变的进程，从软件上改造“城中村”。新城西区建设全面推