海华名园2008至2009年推广计划书汇.pptVIP

前言 公元2008年房地产市场竞争越来越激烈，传统的常规营销手段开始失灵，大把花钱做广告效果甚微，风险巨大，市场出现两级分化，强者越强弱者越弱。购房者在购买过程中存在观望和等待状态，无疑和开发商之间进行了 博弈较量，如何摆脱僵局，与竞争对手和开发商拉开差距，突破市场僵局将品牌项目缔造成为目标消费群心中的理想项目，是我们思考的重点！！！ 关于我们 我们做的是策略，不是手段 我们做的是项目，不是游戏 我们建立的双赢，不是自我 我们讲究团队作战，不是团伙努力 基于现实的解决方案一定存在 在变化中掌握不变的学问 在不变中利用变化的能量 用我们的智慧推动客户的成功 本报告将就以下几个问题展开着重讨论 当前营销推广存在的问题 海华名园项目营销主题的确立 推广阶段的划分和各个推广阶段的传播主题 推广手法的运用原则以及推广思考 后期的销售执行 项目纲要 第一部分 项目营销推广策略 第二部分 项目销售执行 海华名园  营销推广策略 一、当前推广存在的问题 二、当前市场分析 三、项目消费群分析 四、项目产品分析 五、项目解决办法 六、项目新营销主题的确立 七、推广阶段性策略 八、推广思考 海华名园  销售执行 销售管理 销售部人员架构 人员统一培训 项目入市时机的选择 销售节奏的把控 一、当前推广营销存在的问题 作为本案2007年度的整体包装存在以下六个问题 一是（市场状况），受经济政策的影响，当前的房地产市场比较冷清，客户在购买过程中存在观望状态 二是（广告宣传方面），楼盘亮相之后，在河津竞争项目中没形成冲击效应，特别是广告传播主题不明确，给人一种很乱很杂的感觉 三是（媒体组合方面），媒体组合比较随意，没有集中优势兵力，在主流媒体上形成传播效应 ? 当前推广存在的问题 四是（主题定位方面）作为本案的主题定位不准确，没有解决“房子卖给谁”的问题，造成客户质量不高，真正适合项目产品定位的“客户还没有找到”或者客户受关注的程度不高 五是（销售节奏方面）项目在销售推广过程中，推广节奏往往跟不上销售节奏，导致在销售过程中良好的销售气氛没有得到延续 六是（成交折扣方面）在成交上，导致部分有意向客户的流失，根据市场情况和客户接受程度，在成交上应制定相对灵活的成交折扣 当前推广存在的问题 综合以上情况，本案在推广时没有解决好 “房子是什么样的房子” “房子是卖给谁的” “房子怎么卖”的问题 在营销时没有解决好 “房子如何能够快速销售完” “销售节点把握不完善” 二、当前房地产市场分析 大势： 受政策影响全国的房地产市场出现不景气局面 第一、商品房空置率增加，超过风险控制线。 第二、房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。 第三、房价增幅回落，销售趋淡。 第四、央行降息将加重楼市观望气氛。 第五、开发商和客户之间的博弈现象日趋明显。 当前房地产市场分析 当地市场： 第一、河津市受经济影响2008年房地产市场萧条局面没有转变； 第二、河津市经济收入水平下降，影响消费者购房。 第三、当地多数民营企业面对政策束手无策，经济收入递减。 第四、当地流动性人口较少，购买寻求较弱 第五、部分意向客户处于观望状态较多 第六、观念问题，如何合理的选择好项目意识差 三、项目消费群体分析 从二期销售的房源来看前期成交的客户的多数为河津市的中档客户群体，其房子价格的承受能力一般， 客户群体为： 个体户经营户 部分企事业单位从业人员 乡镇企业行政人员 部分结婚买房者 部分二次置业 从项目的销售价格来看 客户群体的消费年龄：30-50岁 项目消费群体分析 本项目价位产品应该选择客户为： 1、河津都市精英A、二次置业或多次置业B、对住宅品质及生活氛围有较高要求C、接受过高等教育，也希望子女及后代享受高等教育 2、白领一族A、拥有稳定工作并有高收入B、工作压力大、渴望舒适环境放松生活C、生活品质要求高、要求生活便利、出行方便、生活配套成熟 3、城市新贵A、事业小有成就B、生活时尚、注重品位、喜欢尝试新潮消费C、个体创业者 四、项目产品分析 应该考虑的问题 海华名园是一个什么样的产品？ 海华名园在市场的品牌效益怎样？ 海华名园在市场中有没有受到消费者的关注？ 市场消费者怎么看待海华名园？ 产品分析 产品 是河津市目前规模最大、档次最高、配套最齐全、环境最