淮南新天地商贸大厦可行性研究报告汇.docVIP

淮南新天地商贸大可行性研究报告项目开发背景 项目周边环境及竞争状况分析结论第一章项目开发背景 位于淮河中游，安徽省中部偏北，地处东经116°与北纬32°之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界 全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里 淮南市房地产发展状况 淮南市的房地产开发投资快速增长。随着旧城改造步伐的加快，2005年全市完成房地产开发投资?15.03亿元，比上年增长13.0%；房屋施工面积347.67万平方米，增长40.8%；其中住宅329.64万平方米，增长51.2%。房屋竣工面积103.22万平方米，增长0.4%，其中住宅95.15万平方米，增长8.6%；全年经济适用房竣工面积5.5万平方米。全年商品房营销面积42万平方米，下降10.2%;其中住宅营销38.7?万平方米，增长?0.9%?。 淮南市商业市场状况 目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。 龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次高，客户范围涉及全市以及外地，以华联超市为龙头，名店名厦林立，其中有四海、华联、盛发、百货大楼和商贸文化广场，街边分布着大量的专卖店，是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。 老城商圈 老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，虽然在近几年进行了投资修改，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题，包括：小商品市场、集中式商业街，主题商场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，人流大，为旧城区核心商圈，属于城市次级商圈，典型商业有有淮南市钟楼商场（主题商场）、淮滨商场（主题商场）、金湾名街（集中式商业步行街+大超市）、金太阳广场（集中式商业步行街）。 陈洞南路数码一条街： 靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。 人民南路电器一条街： 以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好，包括淮南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等）、空调大世界。 香港街建材一条街： 包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，经营以建材、家具用品为主。 以上是我们对于本项目宏观环境和中观环境的研判，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况基本情况项目名称：建设基址：土地性质：用地。地面积：㎡（6亩）总建筑面积：㎡面积：34038㎡面积：㎡面积：19898㎡面积：7295㎡：项目周边环境及竞争状况分析 本主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1 项目地块价值分析 3.1.1 概况本项目地块属于，3.1.2商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前市已建在建待售的楼面积，竞争压力；从微观环境看，此区域，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业营销经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，定位策略 营销策略 仅有好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力的项目？ 庄家造势——整合市场各方优势资源，形成有利于本项目的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于时间换取价值。 坡地滚石——借助各类公关活动，引起社会各界尤其是商业经营者的高度关注，以强势商业组合形象提升项目投资价值，突破投资心理防线。 应时顺势——利用房地产销售旺季时机，全力推导项目形象成为营销工作的关键，顺应市场大势，适时入市促销。 速战速决——房地产经营开发的关键在于解决时间差与资金流的矛盾，其中的成本控制将成为项目盈利能力的标准，尤为重要的是时间成本的控制。本项目经过前期策划与论证，证明有强大的市场生命力，但是，如果拖延营销周期势必造成时间成本的无限增大，不利于项目开发。因此，具有强势商业组合的新天地商贸大厦，利用价格杠杆争取时间尤为重要，也必将带来项目运作的最大成功。 销售促进模拟图： 经济评价与风险分析 4.1 项目经济评价 本项目总投资额约为7927万元。 项目投资估算情况 序号 项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地费用 181 41333 750 2 工程费用 1452 41333 6000 3 前期费用 87 4