温州缤纷广场营销方案汇.docVIP

滨州“温州缤纷购物广场” 整体营销推广方案 广州凌峻房地产策划推广机构 2003年10月  前 言 滨州商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担温州缤纷购物广场的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究滨州目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 通过对滨州商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，为项目整体发展策略的制定提供市场依据； 针对区域市场的空白点及地块的特点，提炼项目的核心概念，形成项目鲜明个性化的市场定位； 通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 通过对项目销售力的整合与优化，提高项目的市场竞争力； 为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 为公开发售前夕的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。  第一部分：核心概念的提炼  项目整体发展原则 根据目前滨州商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。尽管当地现有的商业项目为数不多，但是鉴于当地经济状况并不优越，以致商业市场的消化量非常有限，因此，本项目树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 滨州正处于新区建设和发展的过程中，而项目处在新老城区的交汇处，具有较好的先天地段优势。而且，目前项目所在区域的商业项目较少，能够用以开发商业项目的地块有限，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于本地市场容量有限且本项目自身规模不大，在项目的开发过程中，无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地增大项目在市场的占有率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。 （五）整合资源原则 由于发展商自身资源始终还是有限，因此，在项目的整体推广过程中，充分把握项目核心竞争力提升的同时，整合各种可利用的社会资源，尤其是借助政府及媒体的力量，借助媒体的舆论导向作用，为项目的招商及销售推波助澜。 （六）永续经营原则 在合理处理销售与招商比例的基础上，充分考虑到商场的长久经营，将商场运营管理提前介入项目的销售与经营过程中，保证企业及本项目的持续性发展，提高投资者的信心，最终对于销售速度也是极大的推动。 + 核心概念的提炼 （一）地段定位：以地段为龙头，树立市场重量级的地位。 新旧城区商圈核心交汇点 作为商业物业，地段永远是第一性。 从项目地段而言，项目正处于新旧城区的交汇区域。既拥有新区的发展潜力、庞大的潜在消费群体，又毗邻老城区的传统圈，坐享成熟商业氛围，是本项目最重要的优势所在。 将本项目的地段定位为“新旧城区商圈核心交汇点”，明确地提出本项目的核心优势，充分挖掘项目自身深度的核心竞争力，以此提高项目地段的市场价值，增强项目的市场影响力。 （二）购物模式定位：以产品与通路为核心，构筑最强势的商业、消费模式。 打造滨州最直接的购物链 最直接的购物链，意味着提供更多物美价廉的商品。 限于当地的消费能力有限，价格仍然是人们消费的主要考虑因素。将项目市场定位为打造滨州最直接的购物链，意味着项目所经营的产品满足当地最主流的消费人群，构筑不可模拟的竞争优势。 同时，通过以此为诉求主题的广告宣传，树立项目在市场鲜明个性化的形象，提高项目在当地市场的影响力， （三）市场定位：以区位发展为依托，树立最具重量级的购物广场。 区域性旗舰式购物广场 在充分分析项目自身硬件资源的基础上，结合项目所在区域的市场状况，项目必须以强势的市场形象入市，有效地区隔其它竞争项目，才能在市场占得先机。 将项目定位为区域性的旗舰购物广场，就是要将项目打造成该区域的商业中心，树立项目的区域优势。 在打造项目的同时，突破传统商场的经营模式，营造舒适的购物环境及引入先进的商场管理，树立项目在市场上的旗舰地位，。 （四）商品定位：以价格为优势，吸引最强消费人群。 满足新城区居民消费的平价商品 滨州经济发展相对较为缓慢，人们的消费力始终有限，优质平价的商品仍然是最大的吸引力。 本项目主要以经营面对主流消费人群的平价商品，主要以经营服装、日常用品为主，作为满足新城区居民日常生