第二部分：项目定位报告（定稿）汇.doc

目 录 第一章 客户研究篇 3 1客户需求特点分析 3 1.1按行业分 3 1.1.1金融机构 3 1.1.2外资银行 10 1.1.3其他金融行业 15 1.1.4最新利好政策 16 1.1.5高新科技客户 16 1.1.6国际与国内咨询顾问服务类高端客户 20 1.1.7物流客户 23 1.1.8投资类客户 27 1.1.9贸易类客户 30 1.2按内、外资分 32 1.2.1国际客户 32 1.2.2国内客户 36 2中心区写字楼客户构成 39 2.1已投入使用的写字楼客户分析 39 2.2正在出售项目的客户情况 41 2.3中心区写字楼客户发展趋势预测 42 3项目分析 42 3.1项目地块分析 42 3.1.1项目概况 42 3.2项目地盘分析 43 3.2.1地块形状分析 43 3.2.2地块景观分析 43 3.2.3地块区位分析 44 3.2.4周边配套分析 44 3.2.5项目S、W、O、T矩阵分析 45 3.3项目分析结论 48 3.3.1项目定位 49 4目标客户锁定 50 第二篇 价 格 篇 52 1市场比较法定价的影响因素 52 2影响因素权重 52 3参考均价评定 53 第三篇 营 销 推 广 篇 56 1总体营销推广策略 56 2媒介选择 56 3公关活动 57 4销售渠道 57 5形象包装策略 57 6入市时机 58 6.1入市时机影响因素 58 6.2结论 60 7阶段划分 61 8推广费用 61 第一章 客户研究篇 1客户需求特点分析 1.1按行业分 1.1.1金融机构 内资银行： 客户描述： 内资银行指国内的四大国有商业银行、政策性银行以及股份制商业银行。 内资银行近年来通过业务机制重组、资产质量优化、股份制改造等，整体经营能力有了很大的提升，但面临着金融业全面对外资开放的保护终止期日渐临近，内资银行的调整与改革步伐逐步加快，对写字楼的需求也处于一个调整的动态阶段。 内资银行有许多在深圳设有总部或分行，四家国有商业银行、两家政策性银行、八家股份制商业银行在深圳设立分行，两家股份制商业银行的总行设在深圳，此外深圳还有一家城市合作商业银行和一家农村信用联社。 银行是高档写字楼的主要客户，要求写字楼能体现他们的资金实力、尊贵形象。又由于银行庞大的资金动态、信息处理的要求，以及庞大的银行资金往来网络与复杂的计算机系统，因此对写字楼的信息化、电力供应、安全系统、智能化等，都提出了严格的要求。 使用写字楼现状： 总部或分行总部： 深圳银行一览 名称 地址 中国人民银行深圳分行 深南东路98号 中国银行深圳市分行 深圳国际金融大厦 中国工商银行深圳市分行 深南东路金融中心北座 中国农业银行深圳分行 深圳市解放路188号农行大厦 中国人民建设银行深圳市分行 红岭南路金融中心建设银行大厦 中国交通银行深圳分行 红荔路交行大厦 中国投资银行深圳分行 深南中路埔尾北76号 深圳城市合作商业银行 红荔西路上航大厦 广东省银行深圳分行 深圳市人民南路广东省银行大楼 中国光大银行深圳分行 华强北路3号 深圳发展银行 自建 招商银行 深圳蛇口招商大厦 中信实业银行深圳分行 深圳桑达大厦 中国民生银行深圳分行 深南中路佳和华强大厦B座 福建兴业银行深圳分行 嘉宾路太平洋商贸大厦（将搬迁至福建兴业银行大厦） 支行办公地点： 各银行在深圳的各个区基本上都设置了支行，各支行一般都在本区内的交通干线旁，并且选择十分有代表性的区域内标志性建筑的首层（营业面积）和较低楼层（办公管理层，一般在紧邻首层的楼层内）。本文选取中国工商银行与深圳发展银行来说明各银行支行选择写字楼的特点 深圳发展银行在深圳各支行分布表 深圳发展银行福田支行 深圳市福田区联合广场首层 深圳发展银行南头支行 深圳市南山区桃园路17号深圳发展银行大厦 深圳发展银行盐田支行 深圳市沙头角保税区保发大厦首层 深圳发展银行华侨城支行 深圳市南山区华侨城海景花园裙楼西侧 中国工商银行深圳分行各支行分布表 工商银行福田支行 深圳市福田区联合广场首层A座首层名称 地址 银行深圳分行 中国银行深圳市分行 大厦 东亚银行深圳分行 中央商务大厦（已购买但尚未搬迁） 永亨银行深圳分行 厦 汇丰银行深圳分行 东京三菱银行深圳分行 华夏银行深圳分行 华商银行 路 亚洲商业银行深圳分行 花旗银行深圳分行 法国巴黎银行 法国兴业银行 恒生银行深圳分行 香港大新银行深圳 荷兰商业银行深圳分行 发展中心大厦32楼 渣打银行深圳分行 地王大厦52楼 道亨银行深圳分行 深房广场2楼 瑞穗银行深圳分行 国际金融大厦21楼 富士银行深圳分行 国际金融大厦21楼 法国东方汇理银行深圳分行 新都酒店3楼 泰化华农民银