青岛东方家园营销策划报告汇.pptVIP

精品生活的开始 青岛方天房产咨询有限公司 我是谁？ 项目的整体分析 背景分析——政策环境 国务院的《通知》将房地产价格的控制提升到了政治的层面，根据新华社的评论，将来地方政府对房地产价格的控制能力成为评价其工作的重要指标； 青岛市政府提出了对于房地产价格控制的具体5项措施，提升了政府在房价方面的主导地位； 国土资源部根据各地房价居高不下的情况，提出各地政府可以根据地方房价情况，自主控制经济适用房的土地供应； 山东省近日出台了《山东省禁止、限制供地项目目录》、《山东省建设用地集约利用控制标准》，为了进一步挖掘建设用地潜力，省政府要求各地因地制宜发展多层、高层建筑。 在2004年中央银行就开始利用金融杠杆来调节全国的房价，进入2005年之后，相关的政策更加严格； 央行于2005年3月16日宣布调整个人住房信贷政策，不再对房贷实行优惠，房价上涨过快城市最低首付款可以提高到30%。；从根源上开始着手控制房价； 中国人民银行行长周小川在接受媒体的采访过程中也透露了，如果房价持续上涨过快，央行有可能再次调整利率。 青岛市政府在2005年3月份下发通知，要求：新房购买后在禁止“一年内转按揭”销售，一年之后销售也要征收卖方者的“个人所得税”； 2005年4月份，青岛市政府根据国务院《通知》精神，下发通知，要求严格控制炒房行为，银行提高房屋购买贷款首付款，对于第二、三套房屋的贷款首付款更要大幅提高； 2005年4月下旬，中央银行要求对于全国房地产发展过热城市的银行贷款情况进行清查，其中明确了包括青岛在内的8个城市。 背景分析——青岛楼市总体情况 由于青岛市在第一季度房价的过快增长，已经引起了政府的重视，所以青岛市政府从各个角度开始加大房地产价格的控制，而且将这种信号传递到了消费者中，使很多购房者开始持币观望，特别是二次置业和专业“炒家”更是十分谨慎，所以进入第二季度之后各个项目的客户数量明显减少，在二级市场开始出现部分楼盘变相降价的现象，虽然大部分开发商不愿承认这种影响，但是实际销售形势却开始走向严峻。 二手房市场受的影响也比较大，行业内人士透露现在很多炒房者开始“抛售”手中的住宅。 作为青岛楼市北部板块的重要部分，城阳区的开发量骤增，同时旧村改造项目量大，给城阳德楼市带来了很大的压力，从客观上影响了投资者的热情，同时已经很高的房价，使上涨的空间变得很小。 背景分析——竞争分析 作为东方家园项目由于区位的因素，周边的竞争楼盘比较少，原来的金日家园项目销售已经进入尾声，而河套商贸城项目还没有开盘，其他旧村改造项目由于不是商品房，所以项目没有较大的竞争者。 金日家园尾盘价格 一层住宅价格：￥1650.00~1800.00/平方米 车库价格：￥1380.00/平方米 储藏室价格：￥600.00/平方米 配套费：￥3450.00 以“青岛 城阳 河套 大型高档社区 ”为诉求点 背景分析——小结 现在房地产消费者的行为趋于理性，对于房地产的认识程度在不断提高，必须切实把我项目的特点提高项目的整体竞争力，才能够吸引客户的注意力； 项目所在的区位本身的竞争比较少，需要我们抓住这个有利的时机，实现项目的整体利润水平； 我们在销售的过程中需要认真了解政策的精神，不能“顶风上”，销售的行为需要规范、符合政府的政策，在过程中及时了解政策的变动以及市场的形势； 项目的定位以及策划过程中要从投资的角度转变到居住的角度； 我是谁？——小环境 项目位于河套镇的中心区域，西、北靠河套镇的商业街，南临环海高速出入口，距离青岛出口加工区200米，属于河套镇未来居住、商贸集中区； 项目总规划3个楼座，包括86户，属于小型项目； 周边的配套设施现在不是十分齐全，距离传统的中心区域400米左右； 公交车相对比较多，只有城阳快客、117、112； 项目的户型面积集中在100平米以上，不超过140平方米，属于典型的小康型户型； 我是谁——SWOT分析 我是谁——SWOT分析总结 要求我们在销售过程中要充分发挥我们的主观能动性，努力提升项目的优势、克服项目劣势、抓住机会、削减竞争的影响，达到迅速完成项目的销售，树立企业的良好形象，打造河套精品楼盘形象； 怎麽做？ 对谁说？ 目标客户定位 目标客户分析——客户分类 出口加工区、配套加工区企业白领阶层——技术人员、管理人员 地方政府职员、公务员（包括：电信、教育、医疗、电力等事业单位） 当地富裕人群——商业群体 其它 目标客户分析——比例预测 目标客户分析——需求动机 目标客户分析——共性分析 教育水平：个人受教育程度比较高； 经济收入：收入水平比较高，而且比较稳定，具有一定的经济积累； 事业发展：处于事业上升阶段，工作压力比较大，个人时间比较紧张； 生活态度：对于生活的质量要求比较高，消费意识比较超前； 购买心理：理性购买，习惯于进行