青岛项目前期调研报告汇.doc

二0 0年月 城市阅读 1 壹、青岛城市环境阅读 2 一、城市地理研究 2 二、人文地理研究 3 三、城市属性研究 6 四、公共服务设施研究 8 五、城市人口居住状况研究 12 六、城市关联度研究 13 七、小结 16 贰、青岛城市经济阅读 17 一、国内生产总值变化分析 17 二、产业结构分析 18 三、城市消费水平 20 四、人民生活情况 22 五、城市关联经济研究 24 六、小结 25 叁、城市定位发展阅读 27 一、城市空间布局研究 27 二、城市目前定位与未来发展定位方向研究 28 三、城市基建施工时期及推动力研究 31 四、规划定位中人口导入及产业发展计划研究 35 五、小结 37 板块阅读 38 壹、区域历史阅读 39 一、区域发展历史研究 39 二、区域发展历史过程中的变化推动力研究 40 三、小结 40 贰、区域规划定位阅读 41 一、区域城市定位 41 二、区域规划城市空间布局研究 42 三、城市目前定位与未来发展定位方向研究 42 四、区域城市基建施工时期及推动力研究 43 五、区域规划定位中人口导入及产业发展计划研究 44 六、小结 45 叁、区域环境阅读 46 一、区域地理研究 46 二、区域人文地理研究 47 三、区域公共服务设施研究 50 四、区域人口居住状况及其他相互区域比较研究 52 五、小结 53 肆、区域经济阅读 54 一、区域经济支撑力分析 54 二、区域产业结构分析 55 三、区域产业及变化对房地产业的推动力 57 四、小结 58 市场阅读 59 壹、宏观市场研究 60 一、相关政策影响研究 60 二、土地市场动态 61 三、市场施竣工量 61 四、市场供求量 62 五、市场供求结构 63 六、市场价格变化 64 七、客源分析 65 八、市场前景预测 66 九、小结 68 贰、微观市场研究 69 一、整体微观市场 69 二、区域微观市场 71 三、在推个案情况 80 四、小结 100 叁、竞争个案研究 101 一、天泰山海泉综合开发项目 102 二、东方威尼斯水城 105 三、天逸海湾国际度假城 106 四、小结 107 地块阅读 108 壹、地块环境分析 109 一、地块概况 109 二、项目周边环境 111 三、项目交通条件 113 四、地块周边市政及配套条件 114 五、小结 115 贰、地块资源分析 116 一、项目指标分析 116 二、项目与自然景观资源关联度分析 117 三、项目与城市开发资源关联度分析 117 四、项目与开发对手市场资源关联度分析 117 叁、地块SWOT分析 118 一、优势（S） 118 二、劣势（W） 118 三、机会（O） 118 四、威胁（T） 119 市场研究结论 120 壹、资源优劣势分析判断 121 一、项目资源优势 121 二、项目资源劣势 121 贰、项目操作方向的机会选择 122 一、SO战略 122 二、WO战略 122 三、ST战略 122 四、WT战略 123 叁、项目操作过程中可能遇到的问题点聚焦 124 一、决策风险 124 二、法律风险 124 三、开发风险 125 四、市场风险 126 五、环境风险 127 六、用人风险 128  城市阅读 壹、青岛城市环境阅读 一、城市地理研究 1、区位 青岛市地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。对外交通系统由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成。 青岛港是世界上吞吐量过亿吨的16大港口之一，港口外向度全国领先；青岛高速公路通车里程居全国副省级城市之首；青岛以市南区为中心，形成了几个小时经济圈：一小时都市圈，一小时车程可辐射涵盖整个青岛所辖的七区五市三小时服务圈三小时可辐射至周边县、市和其他港口城市（如日照、连云港、威海等），涵盖整个山东半岛八小时腹地圈，八小时的车程便可辐射到北京、天津、河南、河北、安徽、江苏等地。青岛有着天然的海陆形势众多的优良港湾历史上从秦代开始就对琅琊湾有过开发以后对丁字湾的金口胶州湾的板桥镇塔埠头和青岛口以及近、现代对大港和前湾的开发使青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带青岛地区昔称胶澳。1891年（清光绪十七年）清政府议决在胶澳设防，青岛由此建置。青岛解放后，改属山东省省辖市。1981年，被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 青岛全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四