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顺景大厦销售执行方案 目 录 第一部分 物业定位 2 一、项目分析 2 二、项目价值 5 三、物业市场定位 6 四、客户定位 6 第二部分 项目价格策略 8 一、影响售价的因素 8 二、定位理念 8 三、项目价格目标 9 四、价格实施策略 9 五、价目表说明 9 第三部分 包装策略 10 一、销售卖场组织 10 二、 现场包装 11 三、销售资料包装 12 第四部分 推广策略 13 一、推广主题 13 二、广告策略 14 三、媒体组合策略 14 四、平面广告安排 15 第五部分 销售实施策略 16 一、销售前准备工作 16 二、销售策略 16 1、住宅销售策略 16 2、商铺销售策略 17 三、推广费用安排 19 附件：住宅价格表（附表一）、商业价格表（附表二） 销售前准备工作计划表（附表三） 第一部分 物业定位 一、项目分析 1、项目配套、景观、周边环境以及所处市场环境分析 （详细见策划报告） 分析结论： 项目周边生活配套较为齐全 项目纵深景观不佳，周边多为低矮的陈旧农民房 居住环境较差，周边居住群体多为租房的外地打工人员，居住群体质素较低且混杂，不利于项目整体品质的拔高 项目所处的市场环境较好，短期内暂没有竞争对手，整体市场供小于求，但是如果短期内本项目不及时推入市场，即将推出的“南峰项目”势必削弱本项目的市场影响力，届时将影响本项目的销售。 2、户型分析 ①户型统计 顺景大厦户型统计表 房型 户型 朝向 面积（㎡） 户数 楼层 每层 户数 户型比 面积比 二房 一厅 F 南北 套内54.99 阳台9.07 2 五层 2 2.3％ 1.4％ 合计 128.12 2 二房 二厅 D 南北 套内67.02 阳台9.88 3 二层 三层 四层 1 1 1 3.4% 2.5% C 北 南北 套内58.40 阳台5.97 3 二层 三层 四层 1 1 1 3.4% 2.1% H 南 南北 套内67.92 阳台6.50 1 五层 1 1.2% 0.8% K 南北 套内64.57 阳台9.69 12 五层 12 13.8% 9.7% 合计 1389.35 19 三房 二厅 B1 南北 套内88.35 阳台8.68 18 二层 三层 四层 6 6 6 20.7% 19% D1 南北 套内91.10 阳台9.50 1 五层 1 1.2% 1.1% 合计 1847.14 19 四房 二厅 A 南北 套内100.16 阳台13.14 6 二层 三层 四层 2 2 2 6.9% 7.4% B 南北 套内93.57 阳台13.90 18 二层 三层 四层 6 6 6 20.7% 21% A1 南北 套内102.64 阳台13.50 3 二层 1 3.4% 3.9% 合计 2962.68 27 复式 JI 南北 套内109.38 花园31.92 6 五层 6 6.9% 9.2% J 南北 套内103.73 花园52.89 6 五层 6 6.9% 10.2% M 南北 套内101.03 阳台2.88 2 五层 2 2.3% 2.3% E 南北 套内97.37 花园13.85 2 五层 2 2.3% 2.4% N 南北 套内110.24 阳台5.91 花园76.08 1 五层 1 1.2% 2.1% L 南北 套内101.01 花园42.65 2 五层 2 2.3% 3.1% G 南北 套内101.20 花园62.78 阳台3.90 1 五层 1 1.1% 1.8% 合计 2869.21 20 总计 9196.5 87 100% 100% 由以上图表统计，户型主要有二房、三房、四房和复式。其中二房21套，三房19套，四房27套，复式20套。从面积上看，主要面积集中在四房和复式。 ②户型平面布局 通过我司多次的实地考察分析，项目住宅部分二、三、四层的户型整体布局较合理，方正实用。五层的复式，由于所占面积比例较大，户型也较复杂，部分房源“死角”和“暗角”较多，这将成为本项目销售中的重点和难点。 二、项目价值 根据以上分析，我们认为项目的价值主要体现在以下几个方面，这些方面也是项目的卖点所在，为项目宣传的核心所在。 1、住宅 ①地理位置——临街的、繁华的 位于清溪镇，临鹿湖东路 鹿湖东路是清溪镇的主干道之一，项目临街地段有着良好的生活配套设施，有大型超市和综合市场，购物极为方便。同时这必将吸引大量人来此居住或经商，所以不论对居住或投资都有较大吸引力，通过区域地位及发展潜力提升项目价值。 ②道路交通——网络发达的、方便快捷的 项目临清溪主干道鹿湖东路，与科枝路交汇，通往深圳及周边市区都较方便。交通网络较为发达。且