上海中林项目入市研判汇编.pptVIP

项 目 户 型 配 比 西侧—三林塘港支流 项目户型： 左图为中林项目的三个主力户型, a户型：87.55， b户型：89.74， D户型：89.64 三种户型均为2房2厅1卫，南北通风，房间全明。 三种占户型总量74.6%，是三林板块内首个达到国六条“套型建筑面积90平方米以下户型占小区规划总量的70%以上”要求的项目，也是本项目最重要的特点。 a户型: 87.55 b户型: 89.74 d户型: 89.64 项 目 户 型 配 比 西侧—三林塘港支流 项目户型： 左图为中林项目的其余三个户型, c户型：111.56， e户型：100.51， f户型：110.31 三种户型均为3房2厅1卫，南北通风，突窗设计，房间全明，其中e户型和c户型在紧靠客厅东侧有个8平米到12平米大的书房。 三种占户型总量25.4%，该类小3房的紧凑性和一般三房的功能分配相比，比较难以平衡两者之间的轻重，特别是在周边已经普遍出现2卫产品的情况下，这类户型在功能性和空间感上相对较弱。 e户型: 100.51 f户型: 110.31 c户型: 111.56 项 目 初 步 研 判 项目位置——处于三林板块中价格低端区域 传统的动迁人口导入区域，在有较强地域情结的老上海人心目中，区域形象较差。 项目配套——日臻完善，但目前仍不到位 目前的配套设施，除了交通外，商业和卫生设施都需要进一步落实规划，才能形成适合38万人居住的环境。 项目规划——产品比较单一，配套较依靠外部 全部为11层的小高层，产品线单一，车位比较小（0.41），对有车一族吸引力低。 景观方面——集中绿地率低 集中绿地组团被环形路分割裙缘状和岛状，导致景观效果被宽阔的道路减分，集中绿地率降低到15％。 户型——囿于政策，户型偏小，功能与舒适度平衡较差 户型能做到通风，全明，有意增加的突窗，也提高了室内面积的利用水平，但面积限制带来的副作用还是使得产品的功能性、舒适度难以平衡。 直接竞争项目对比 项目 樱桃苑 金谊河畔 本项目 交通 与项目雷同 公交线路更 多，比项目略 优 572等线路就在三 林路上，出行方便 配套 与项目雷同 与项目雷同 周边拥有生态公 园，地段医院以及 联华超市和三林中小学校 规划 产品风格国际 化，规划基本 落实，较本项 目好 规模大，规划 配套落实情况 很好，优于本 项目 本项目内部配套设 施少，环形道路系 统容易分化产品均 好性 产品线 单一，与项目 雷同 相较项目丰富 单一，7成以上90 平米以下产品 二房 主力 面积 103 106 89 景观 集中绿地率更 高，优于本项目 集中绿地率更 高，优于本项目 简约风格的层次感 有限，同时项目集 中绿地率指标也较低 车位 1:1.19充足 1:1.1充足 1:0.41不足 从左表中我们可以看到，本项目实际上对于中房两个项目，在产品上优势不明显 最大的优势在于本项目二房的户型面积较小。 本项目二房比例达到74.6%，所以以二房作为重点讨论。 西三林直接竞争项目比较 与樱桃苑的二房相比，总价有13万元以上的差价，达到本项目总价的16%以上，拥有巨大的总价优势。 而与金谊河畔相比，总价略低，本项目更拥有装修房优势。 项目 樱桃苑 金谊河畔 本项目 二房主力面积 103 106 89 二房均价 9400 （含1200装修） 8030 （毛坯） 9300－9500 （含600装修） 二房总价 96.82万 85.11万 82.77－84.55万 假设本项目以全装修9300—9500元/平方米区域市场价格入市： 而根据区域客户特征，客户对总价的敏感度相当高，本项目总价的优势对于客户而言，具有吸引力。 实现毛坯房价格 8700-8900 注重性价比 “7090”规划产品，面积经济合理 9300-9500元/平方米均价，与竞争楼盘相比具有总价优势 西三林区域客户核心特征 本项目产品核心优势 合理匹配，项目入市切实可行 目标客户对总价的敏感度高 因此，建议本项目充分利用总价优势， 抓住区域内首个“7090”产品的入市先机，切入市场。 预判项目均价：9300—9500元/平方米 （含600元装修） 本项目产品单一，依靠产品提升价格空间不大 西三林地区销售价格走平，板块价格上升空间有限 边蓄边爆，缩短销售周期 营销思路 抢占先机，边蓄边爆。 其他 “7090”产品跟进，“市场先机”时效短暂 抢在先机，形成社会热点 本项目作为较早的“7090”规划产品，应尽早入市，抢占市场先机。 樱桃苑：月平均去化约40套 三林苑：月平均去化约24套 金谊河畔：月平均去化？套 预计月平均去化约60套 西三林板块以性价比吸引客户，而本案以总价优势有条件超越板块去化水平。 根据本项目902套的总量，预计销售