房地产建安企业税收政策解读及纳税评估精选.ppt

* * * 正式签订合同问题。 房子作为大宗商品，不签订合同是不可想象的。由于保修责任、交房时间、责任条款的约束，不存在销售房屋即时清结不签订合同的情形。因此销售房屋的收入按照合同来确认，是比较符合实际情况的。 * （国税函发【2007】1272号文件）(反担保的额度内） * * * * * * * * * 实施新会计准则的企业，已经按照分解理论做账，无会计同税收的差异，无需做纳税调整。 * 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 * 预租收入不缴企业所得税，同未完工开发产品收入不同。 预租收入不是实际的租金收入，相当于预收账款，其收入原则不同于租金收入的确认原则。 * 合同约定的那天没收到款，收付实现制不确认，而纳税资金能力原则就要确认，因为你取得了收取租金的权利。 * * （五）计算单位工程成本 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本 = 成本对象总成本÷成本对象总可售面积 总可售面积＝建筑总面积－开发企业自用面积 －配套设施面积 * * 可售面积的确认 1995年9月8日 建房【1995】第517号 建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知 商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。 需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为单一的扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。 总可售面积一定要同销售部门进行核对。 * * （六）计算销售成本 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 已销开发产品的计税成本 = 已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 注意：配比结转 1、银行按揭方式成本的结转。 一般按揭贷款余款3个月到账，假设2009年11月首付30%，那么2010年70%余款才到帐。第六条 首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。2009年的成本如何计列？ 2、已售面积要计算准确，必要时同销售部门核对。 * * （七）成本分摊与调整 属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 因为房地产企业的成本是在销售过程中陆续发生的，因而成本二次分摊后再发生后续支出，就要将其后续支出进行成本的二次调整，甚至三次调整，直到成本全部列支或者开发产品全部销售完毕。 * * 二次成本分摊 辽宁中税普华税务师事务所 首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊 二次成本分摊 然后再将由已完工成本对象负担部分在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊 * * 后续支出 第十五条? 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 日常维护、保养、修理等实际发生的修理费用，准予一次性扣除，而不用资本化。 切记：必须是企业自己负担的费用，如果在维修基金中列支，则不能在所得税前扣除。已经售出的开发产品，应当先使用5%的质量保证金，然后再使用维修基金。只有确实是企业自己支出的费用才能在所得税前列支，这是企业所得税的基本原则。 * * 三类后续支出的处理原则 1.零星维修支出。直接扣除，一般考虑是否超过成本对象的50%。 2.后续支出。两次分摊，第一次分摊在已完工和未完工成本对象只能够分摊，第二次分摊在已售和未售间分摊，但是都扣除在后续支出实际发生年度，不允许追溯调整。 3.以后年度取得发票的，视同后续支出处理。（缪司长答疑） * * 房地产企业后续支出的税务处理 * * 二次成本调整 辽宁中税普华税务师事务所 首先就发生的实际成本与总可售面积计算单位成本，结转已销售成本 二次成本调整 其次再将后续发生的成本与原实际成本加计，除以总可售面积，二次计算单位成本，并据以调整已售开发产品的销售成本。 * * 例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为1万平米，