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以房养老及其在我国的发展

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问股份有限公司所有,未经世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 以 房 养 老 * 以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或其它服务的一种养老方式 “住房反向抵押贷款”或“倒按揭” 前提条件1:老人拥有对房子的独立产权; 前提条件2:独立住房,保证房屋的出租或抵押不至于影响正常生活。 养老期 前养老期 按揭贷款购买住房,获得房屋产权,还清全部贷款本息。 将住房产权抵押给金融或保险机构, 金融或保险机构根据房屋的品质和价值进行评估,定期为老年人提供一定数额的养老费用。 金融或保险机构对房屋的产权进行处置,以弥补前期支付款。 * 老年人口数量庞大, 人口老龄化形势严峻 现有养老体制难以承受之重 “有房富人、现金穷人”的现象存在 “以房养老”应需而生,作为养老体制的一种有效补充,具有十分重大的现实意义: 很大程度上改善老年人的生活条件; 盘活社会沉淀资产; 实现社会资源的更优配置; 促进金融工具创新; 构建适应市场经济体制的新型代际关系。 人口老龄化、养老压力及“有房富人、现金穷人”现状催生了“以房养老”需求 * 为缓解老龄社会带来的巨大压力,一些国家纷纷试水,逐步形成了较为成熟的“以房养老”模式 国外成熟模式: 荷兰模式 美国模式 加拿大模式 日本模式 英国模式 新加坡模式 …… 专有“倒按揭”贷款 美国国会认可,联邦政府保险的“倒按揭” 62岁以上的老年人将房屋抵押给银行或专门的倒按揭公司,每月领取生活费,具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关。 美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型 由政府担保的“倒按揭”贷款 由美国联邦全国抵押协会办理,有固定期限,而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款 由不同公司推出,根据客户群分类有一定的差异性,贷款对象资格无需政府认可,属个人理财产品。 发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益,但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证 美国“以房养老”模式 * 我国也曾几次试水“以房养老” ,但因条件不成熟,未能取得显著成效 南京汤山“温泉留园”,2005年:拥有南京市60平米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人,自愿将其房产抵押,经公证后入住老年公寓,终身免交一切费用,而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。 上海“以房自助养老”,2007年: 65岁以上的老年人,可将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,一次性收取房款,再返租房屋,老人按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。 中信银行“养老按揭”,2011年: 老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老,银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户。借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。 “以房养老”一再搁浅,未能取得显著成效 * 国外成功实现 国内几度搁浅 * 观念上,美国等西方国家社会福利好,靠子女养老观念淡薄;中国家庭观念重,养儿防老思想根深蒂固 数据来源:搜房网 图1:如果您符合“以房养老”的标准,您会选择这种方式养老吗? 图2:“以房养老”能取代“养儿防老”吗? 勤俭了一辈子,好容易才奋斗出一栋房子,怎么可能将它抵押出去,如今房价这么贵,将来我还得留给我的子女。 ——某退休教师 VS 老人和子女的生活相对独立 社会福利 高额的遗产税 美国 中国 养儿防老 但留方寸地,留于子孙耕 穷死不卖屋,饿死不卖祖 * 制度上:相较美国等发达国家,我国的“以房养老”缺乏制度、法律上的保障,公信力不足 以房 养老 社会 保障 政府 部门 房地产 产业 金融业 保险 机构 美国、日本等国政府在“以房养老”政策执行过程中扮演着重要角色。日本还专门成立了以各个地方政府的福利部门为主体的“以房养老”制度(现统一改称“不动产担保型生活资金”制度。) 而我国当前的“以房养老”口头探讨的多,最终落实的少,缺乏有力的政策、制度保证链条中各相关行业、部门公平、公正地经营、管理和执法。 * 产权方面,我国实行房屋产权70年,这成为“以房养老”的“大限” VS 美国:住房私有化 私人住房拥有率为60%以上,60岁以上的老年人则为80%左右。政府鼓励老年人消费自己的住房资产,从而能拥有稳定的收入流。 中国:房屋产权70年 之于抵押房产的老年人而言,可能会面临产权到期,人活着“钱花光 的问题”; 之于金融机构,则承担着比较旧的房子到70

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