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制度政策因素对房价的影响 如何调控房价上房价回归合理价位 针对房价调控，温家宝总理说，我们是三管齐下。 第一，要控制货币的流动性。于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。 第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求； 第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说“米袋子”省长负责制，“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。 房地产价格政策：指的是政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或者干预方式和措施。 关于政府对房地产实行市场调节价、政府指导价、政府定价根据市场信息具体情况具体分析： A高价政策——放任不管（并不代表房地产价格绝对水平很高） B低价政策——压制房价（并不意味着房地产价格水平绝对很低） 一、影响房地产价格的制度因素： 主要包括： （1）房地产制度政策 （2）税收制度政策 （3）金融制度政策 （4）相关特殊政策 （5）相关规划和计划等 （1）房地产制度政策 1、1 房地产所有制、交易制度、交易管理制 传统的城镇国有土地的使用（严禁买卖、出租、非法买卖） 传统的住房实物分配——住房分配货币化 供地政策的变化——供应量、供应结构、供应方式的变化 1、2 政府抑制房地产价格措施一般表现 A价上涨过快时——增加土地供应、加快房屋假设投入（廉租房、经济适用房） B合理的房地产开发利润（房地产开发商也要流有道德的血液） C最高限价——现实可能性不大 D建立完善的交易制度 （2）税收制度政策 2、1 提高或者降低房地产税收税率或者征税标准，影响房地产价格。房地产税收分为开发环节，流转环节，持有环节的税收 A开发环节税收：增加开发环节税收——增加成本价格上涨（反之则） 短期内表现不明显——看市场处于卖方市场（转嫁给消费者）还是买方市场（开发的超额利润） B流转环节税收：交易环节的税收——土增、契税、营业税、城建、教育附加、所得、印花税等改变对其价格影响 备注：《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》(简称国11条)是对国四条的细化和扩伸,主要差异如下: 1、强调促进存量项目加快进入市场,房价涨幅加快的地方明确增加土地供给;重点支持中小户型、中低价位普通商品房供给; 2、明确了二套房以家庭为单位,首付比例不低于40%,严格执行差异化贷款利率,政策基本上回归07年水平,但相比07年严格执行1.1倍利率来看仍较缓和; 3、增加了资金流向控制,防范热钱;细化了打击囤地、囤房;规范项目预售、明码标价,以及监控市场引导市场预期,这些政策总体来看在促进供给的增加、抑制投资/投机行为。 自2010年1月1日起，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含五年）非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税，个人购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。 　四项调控措施： 　　 ?? 国四条 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 　　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 国八条 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导 ?(3)、金融政策对房地产业影响 ? ?? ???1）对房地产企业的影响 ? ?? ???加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。 ? ?? ???2）对消费者的影响 ? ?? ???加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多 ???3）对房价的影响 ? ?? ???房价在短期内受加息影响较小，