世联山东青岛鳌山湾新城项目整体定位及发展战略报告.doc

青岛鳌山湾新城项目整体定位及发展战略报告世 联 平 台版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 推荐背景说明：项目关键词滨海、大规模、旅游地产、一二级联合开发模式1、经济测算：一、二级联动开发模式下的经济测算方法2、市场研究：如何围绕项目研究市场，项目组成员黄绿世 联 平 台判断项目的物业和土地价格水报告推荐点平3、技术沉淀：①会展中心对区域带动作用的总结；②区域开发预期利润率与风险间的一般规律、詹宇超、王莉、陈霞操作时间2009年2月—2009年7月本报告是严格保密的。 本报告主要包括两部分内容1整体定位与发展战略2世开 发联 平 台模式建议及经济评价本报告是严格保密的。 QINGDAODiscovery The Second Heaven青发现青岛的第二天堂●鳌山湾新城整岛体鳌定山位湾及新发城展项战目世 联 平 台略报告CELEBRATION RESORTS Chapter 1-项目理解一切的研究都需基于对项目属性及开发目标的理解：通过对项目的基础指标和特征，界定项目属性，并解读开发商的需求和目标世 联 平 台CELEBRATION RESORTS 项目属性界定项目位于青岛东部即墨温泉镇地区，区域交通便捷，项目可达性好n项目区位于城市沿海主干道滨海大道之上，距离青岛市区45分钟车程，距离即墨市区20分钟车程，20分钟车程温泉镇即墨市区25公里n项目距离主要交通节点的车程，均在50分钟范围之30公里内，交通便捷??距离青岛国际机场30公里流亭机场??距即墨蓝村火车站50公里??青岛海港40公里??青烟、青威一级公路10公里世 联 平 台滨海大道青岛市区本报告是严格保密的。50公里，45分钟车程 项目所在的即墨温泉镇是青岛市新兴的都市休闲板块，拥有稀缺的海水温泉和滨海风光资源n即墨温泉镇所在的东部沿海地区在规划中定位为旅游n东部旅游度假区：休闲度假区域以崂山区和即墨温泉、鳌山两镇为主体，高水平规划建设国际水准、国内一流的商务会议中心、旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。n温泉镇拥有青岛稀缺的海水温泉资源和滨海风光资源——青岛十一五规划纲要温泉镇世鳌山卫 联 平 台??目前国内唯一海水溴盐温泉，青岛的温泉资源90%以上都在即墨温泉镇滨海青岛市区大道??海岸线绵长，滨海风光资源丰富本报告是严格保密的。 项目属性界定项目目前总占地7472亩，未来包括填海面积约为10000亩n项目规模：目前总占地基本农田面积7472亩，其中路北7391亩，路南81亩n预计路南填海造亩，西南侧500亩，东北约2000亩侧2000亩n项目容积率：〈1世 联 平 台填海造地81亩约500亩本报告是严格保密的。 项目属性界定路北四至及内部现状：东侧为村级公路，分布一较大规模的村庄；北侧无明确的道路作为边界，目前分布有大量基本农田；西侧为市政道路。地块内部地势平坦，划分为多块养虾池村庄112基本农田边界村庄村级道路 平 台世 联2535滨海大道温泉二路3鳌山湾4内部现状：划分为多块养虾池，东侧有少量临时建筑物4温泉二路：市政道路本报告是严格保密的。村庄 项目属性界定路南四至及内部现状：西侧钓鱼岛为石质半岛，东侧半岛目前为基本农田，种植经济作物村庄边界远眺边界远眺村庄31世3海岛沿岸 联 平 台2基本农田：种植经济作物鳌山湾112海岛内部滨海大道：市政快速干道本报告是严格保密的。村庄 项目属性界定具有稀缺自然资源、位于交通便捷的大都市新兴休闲板块的滨海区域开发项目关键词：p滨海城市p新兴休闲旅游板块世p交通便利联 平 台p滨海风 光、温泉资源p大规模本报告是严格保密的。 项目限制条件项目已经确定的限制条件项目已确定的限制条件物业位置规模开发时序n会展中心：必须做，规模800亩，位置确定，位于路北地块西南部；会展中心路北地块西南占地800亩，一期角16万建面动工n五星级酒店：必须做，规模5万平米，其中包含1万平米的会议，位置定于路南钓鱼岛；酒店路南钓鱼岛5万建面——n高尔夫：做一个，18洞，规模1100亩，位置定于高尔夫路北18洞，占地——路北地块；1100亩n游艇俱乐部：位置定于路南游艇俱乐路南————部n商业用地：308亩，位置未定；n填海造地：2500亩，旅游性质世用地，做 联 平 台商业——占地308亩——销售物业；n水系：路北1000亩水域面积，沿滨海大道一侧向后退150米本报告是严格保密的。 项目目标开发商目标解析及世联对目标的理解开发商目标：n目标一：3年回款30亿（包括土地转让和自主开发），实现收入