商业地产营销策划 青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位.pptVIP

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位 项目概况：总用地面积13.5公顷，建面28.3万平米，由两个项目公司分开开发 项目位于青岛第二大商圈——李村商圈 本项目由三地块组成，法院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发 开发顺序为 （1）——（2）——（3） 目前法院地块挂牌，设计院出初步方案 项目限制性条件 客户目标分解 思维导图 决定商业体量的关键因素 李村商圈核心商业区“绝版”地块，总占地13.5公顷，建面28.3万平米 青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈 从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈 从人流量来看，台东商圈远远超出其他几个，是无可争议的青岛第一商圈。 中山路无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。 从提袋率来看香港中路是属于目的性消费最强的商圈。 从人流量来看向阳路属于青岛的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。 从超市的人均客单价来看，香港中路的消费能力远远超出其他商圈 虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费最弱 中山路肯德基/麦当劳上座率最低，消费人群很有限 向阳路人均客单价较高，目的性消费较 项目初步界定： 半岛城市群将会成为中国区域经济的第四级，而青岛处于龙头城市地位 半岛城市群与我国其他三大城市群相比还比较弱小，同时青岛作为其龙头城市地位还有很大发展空间 2005年我国三大城市群GDP总量仅占全国的35％； 半岛城市群仅占全国GDP比重的6.21％，与珠三角9.2％、京津冀9.3％、长三角17.32％还有距离，有较大的发展空间； 青岛在半岛城市群中的比重相对于上海、深圳而言有一定距离，青岛的龙头地位还有待强化。 与世界发达国家城市群相比，中国城市群对经济的贡献度还有很大的提升空间，可以预见半岛城市群存在巨大的发展空间，而青岛在其中将发挥主导作用 中国的三大城市圈对国家财富积累的贡献度仅为35％左右，远低于美国的三大城市群（大纽约区、五大湖区、大洛杉矶区）占GDP65%，日本三大城市群（大东京区、阪神区、名古屋区）占GDP的69%， 青岛已由向东发展转变为沿胶州湾发展，构建多组团模式，历史进程中李沧的地位是一个逐渐加强的过程 解放后至70年代末，青岛市历次的城市规划和建设基本是在原有框架的基础上向东适当扩展 1992年做出 “东部开发及行政中心东移”的战略部署，城市发展进入新的发展平台 2001年后提出大青岛构想，城市沿胶州湾组团式发展，带动周边发展，成为区域龙头 青岛城区北扩，城阳南向发展，市区一体化使李沧的区位优势将更加明显 青岛城市北扩，城阳南向发展，青岛市区一体化，李沧的区位优势将更加明显 李沧动向延伸，以居住功能为主；且工业用地明显减少 李沧中心区将成为规划市区的几何中心，承担重要的城市功能 青岛城市开始融合，李沧成为“新青岛城区”的几何中心是必然趋势 青岛房地产市场价格由南至北剃度递减，将客观产生把年轻人、小资产阶层人士、工薪阶层人士转移到李沧置业，形成李沧的人口置换。 市北区房地产开发集中在两个区域：一是以辽宁路为中心的市北老城区（价格在6000～7000元/平米），二是浮山新区及附近的辽阳西路线（价格6000元/平米左右） 李沧东部、四方东部、三○八国道周边、青银高速路两侧将是未来我市几年内房地产开发的重点，一个超大型的居民区正在崛起。市统计局公布的资料显示，2005年李沧区部分楼盘的平均销售价格已高达5300元／平方米，较上年上升16.7％。 继浮山后之后四方东部新区＆李沧东部新区将成为新的热点，从规模上看李沧东部新区规划的28万人口无疑会成为青岛城市的居住中心 近期市内四区建设重点区域为：城市北部、东部地带，包含李沧区东部新区、十梅庵片区、四方东部新区、市北浮山后片区等。居住用地1055-1185公顷。 李沧东部新区占地34平方公里，居住建设面积为20平方公里，规划居住人口为28万。 李沧东部规划建面670万平米，预计居住人口28万，目前30％土地已出让，十年内居住人口将达到55万（未计外来人口） 2005年，李沧户籍人口达到29万，与2003年相比增长了近1万 李沧东部新区占地34平方公里，目前居住人口3.27万，规划人口为28万，定位为青岛中央居住区（CL